بازار لگام گسیخته ریل استیت کانادا در یک نگاه و مقایسه آن با امریکا
دیوید دویل اقتصاددانی از آمریکای شمالی می‌گوید بازار مسکن کانادا با رشد زیاد خود از دیگر واقعیت های اقتصادی جدا افتاده است. او می گوید نرخ‌های بهره پایین – و حتی همه‌گیری جهانی کرونا – تمامی دلایل این رشد سریع نیستند
دیوید دویل اقتصاددانی از آمریکای شمالی می‌گوید بازار مسکن کانادا با رشد زیاد خود از دیگر واقعیت های اقتصادی جدا افتاده است. او می گوید نرخ‌های بهره پایین – و حتی همه‌گیری جهانی کرونا – تمامی دلایل این رشد سریع نیستند. به نظر او بازار بزودی حساب این رشد نامتعادل را پس خواهد داد.
اینکه قیمت مسکن در کانادا به‌طور پیوسته در حال افزایش است، برای هیچ‌کس، به‌ویژه خریداران مسکن، تعجب‌آور نیست. طی بیست سال گذشته، قیمت مسکن در سراسر کشور ٪375 درصد و در بازارهای پر رونقی مانند تورنتو و ونکوور به ترتیب ٪450 تا ٪490 درصد افزایش یافته است.
طبق اعلام انجمن املاک و مستغلات کانادا، امروزه میانگین قیمت یک خانه 686,650$ دلار است. این مبلغ در انتاریو به 887,290$ دلار و در بریتیش کلمبیا به 913,471$ دلار می‌رسد.
حتی بازارهای برخی شهرهای کوچکتر هم شاهد افزایش شدید قیمت املاک و مستغلات هستند. همه گیری کرونا و امکان دورکاری و کار از خانه موجب شده تا بسیاری از کارکنان، همراه با خانواده های خود از شهرهای بزرگ خارج شده و به مناطق کم جمعیت تر نقل مکان کنند و با خرید خانه در آنجا باعث رشد قیمت مسکن در آن شهرها شوند.
سرعت افزایش قیمت مسکن در کانادا بسیار بیشتر از موارد مشابه در هر بازار توسعه یافته دیگری در جهان است. این رشد سریع باعث شده است که این روز ها اصطلاح اقتصادی جدیدی برای توصیف این بازار ایجاد شود: “تورم قیمت سرپناه”.
با این حال، چیزی که دیوید دویل، رئیس بخش استراتژی و اقتصاد آمریکای شمالی در موسسه خدمات مالی جهانی Macquarie Group، را نگران می‌کند، این است که قیمت مسکن در کانادا با سایر عوامل مهم – مانند درآمد مردم کانادا و توانایی آنها برای پرداخت وام و هزینه‌های گران قیمت خانه‌هایشان در آینده – هماهنگی ندارد.
دویل می‌گوید: “قیمت ها کاملاً از ارزش ذاتی (فوندامنتال) جدا افتاده اند.”
در حالی که خیلی ها بیشتر تقصیرها برای آشفتگی بازار مسکن کانادا را بر گردن نرخ های بهره پایین می اندازند که گرفتن وام های بزرگ را راحت تر و فشار و هزینه بازپرداخت آنها را کاهش می دهد، دویل توضیح دیگری دارد.
او می‌گوید طی سال های متمادی در کانادا یک نوع روان‌شناسی بازار غالب شده است که بر اساس آن، قیمت مسکن فقط در یک جهت می تواند حرکت کند؛ و آن هم جهت افزایش است.
دویل می گوید: “این ایده ای است که خودش، خودش را تایید می کند.”
این موضوع را تیم تحقیقاتی دویل در کاری که اخیراً انجام دادند به بهترین وجه نشان دادند. آنها قیمت واقعی مسکن و درآمد واقعی در کانادا را با ایالات متحده امریکا در سال های گذشته مقایسه کردند.
نمودار نسبت درآمد خالص به قیمت مسکن در امریکا
دو نمودار بالا و پایین نسبت درآمد خالص و قیمت مسکن را در دو کشور امریکا و کانادا از 1975 تا کنون نشان می دهند.
نمودار نسبت درآمد خالص به قیمت مسکن در کانادا
همانطور که دویل توضیح می‌دهد و نمودارهای بالا هم نشان می‌دهند، درآمد مردم و قیمت مسکن در کانادا و ایالات متحده در طول چند دهه از 1970 به بعد سرعت افزایش تقریباً مشابهی داشته و تا اواخر دهه 2000 در حالت رشد پایداری بوده اند.
سپس، در کانادا، خط قرمز که نشان دهنده قیمت مسکن است به معنای واقعی کلمه از مسیر پایدار خارج می شود و از درآمد خالص در کانادا و همچنین از منحنی ایالات متحده دور می شود.
این دو بازار پس از سال‌های 2008-2009 مسیر متفاوتی را طی کردند. در آن زمان ایالات متحده دچار سقوط شدید بازار سهام و مسکن شد که علت آن دسترسی آسان به وام مسکن ارزان و بحران معروف ساب پرایم بود. به طور خلاصه تعداد زیادی از آمریکایی ها برای خانه هایی که توانایی خرید آنها را نداشتند وام گرفته و بعد مجددا روی آنها وام دوم گرفته بودند.
اما در کانادا به دلایل مختلف، که یکی از آنها قوانین سخت گیرانه‌تر احراز صلاحیت برای دریافت وام مسکن بود، بازار ریل استیت کانادا تا حد زیادی از این سقوط مصون ماند و دچار مشکلات مشابه نشد.
اکنون در حالی که بازار مسکن ایالات متحده پس از سقوط 2008 متعادل شده و خود را احیا کرده است، بازار کانادا با بالا رفتن بی سابقه قیمت ها ممکن است بالاجبار در شرایطی قرار گیرد که بزودی حساب این رشد بی سابقه را پس بدهد.
“اما در کانادا، آنچه در سال 2009-2008 اتفاق افتاد این ایده را تقویت کرد که قیمت مسکن هرگز کاهش نمی یابد و قیمت خانه فقط می‌تواند بالا برود.”
مطلب قبل