چرا بریتیش کلمبیا کاری برای مهار بازار ریل استیت نمی کند؟

بازار مسکن مترو ونکوور با فروش بی‌سابقه، قیمت‌های سرسام‌آور و مزایده‌های گران‌قیمت دوباره به تب و تاب افتاده است. اما اگر امیدوارید دولت بریتیش‌کلمبیا وارد این معرکه شود و بازار ملک را به وضعیت نرمال برگرداند باید بگویم که خیلی امیدوار نباشید.

نه مالیاتی برای بخش املاک در این ایالت وضع شده و نه سیاستی برای بخش مسکن در نظر گرفته شده ‌است.

دولت بیکار نشسته است و شرایط را رصد می‌کند و امیدوار است که اقدامات قبلی از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و speculation tax برای آرام کردن اوضاع کافی باشد.

از نظر کارشناسان این سیاست‌ها کافی نیستند. بدترین اتفاقی که می‌تواند بیفتد این است که سیاستمداران نالایق با وعده‌های انتخاباتی به طور ناخواسته باعث ترکیدن حباب مسکن و کاهش قیمت‌ها شوند و هرکسی را که در چند سال گذشته ملکی خریداری کرده، زیر انبوه وام غرق کنند.

چرا مردم اعتراضی نمی‌کنند؟

 آخرین باری که بازار مسکن مترو ونکوور اینطور آشفته شده بود، افکار عمومی با هیجان و نگرانی از سیاستمداران بریتیش‌کلمبیا می‌خواستند که کاری برای کنترل بازار انجام دهد.

در سال 2016، قیمت مسکن به شدت بالا رفته بود و فشار زیادی روی مسئولین حزب لیبرال وقت بود، آن‌ها هم با عجله مالیات بر خریداران خارجی(Foreign Buyers Tax) را تصویب کردند. یعنی بیست درصد مالیات ویژه برای اتباع خارجی که در آن زمان همه اعتقاد داشتند در حال قاپیدن تمامی املاک Lower Mainland هستند.

بازار اندکی آرام گرفت ولی در سال 2017 دوباره فوران کرد. جان هورگان[1] رهبر حزب دموکرات جدید این بار موضع تدافعی گرفت و فوراً speculation tax را تصویب کرد و باز هم اتباع خارجی را هدف گرفت که مانند قبل همگی معتقد بودند آنها در حال قاپیدن تمام املاک Lower Mainland هستند(ببخشید که مجبورم تکرار کنم). این بار ادعایشان این بود که اتباع خارجی کاندوها و املاک را خالی می‌گذارند و امکان خرید یا اجارهٔ املاک بلااستفاده را از مردم محلی گرفته‌اند.

بعد از آن قیمت‌ها مثل قبل اما با سرعت کمتری بالا رفت اما با شروع پاندمی دوباره به صورت پرشتابی افزایش یافت.

 این روزها به وضعیت سال 2016 برگشته‌ایم. میزان فروش در ماه فوریه نسبت به میانگین ده سال قبل 43 درصد و نسبت به سال قبل همین موقع 73 درصد بالاتر بوده است. اما چیزی که این بار خبری از آن نیست اعتراضات عمومی است. هیچ درخواست آنلاین و اعتراض و دادخواهی در مورد سیاست‌گذاری در مورد املاک این ایالت وجود ندارد.

نبود اعتراض یعنی در حال حاضر فشار بسیار کمی روی سیاست‌گذاران برای چاره‌اندیشی وجود دارد که نکتهٔ جالب‌توجهی است. زیرا مسئولین بریتیش‌کلمبیا حتی اگر می‌خواستند هم نمی‌دانستند برای آرام کردن بازار باید چه کاری انجام دهند.

دیگر نمی‌توان خریداران خارجی را ملامت کرد

این جنون خرید تا حدودی ناشی از تقاضای بالا، عرضهٔ کم، نرخ بهرهٔ پایین و ورود افراد متمکن از طبقهٔ متوسط به بازار مسکن، بعد از بروز کووید-19 است.

این افراد قدرت خرید خانه‌های بزرگتر دارای اتاق کار و حیاط را دارند و می‌توانند در ادامۀ دوران پاندمی در فضای بیشتری که این خانه‌ها به آن‌ها می‌دهد زندگی بهتری داشته باشند. از طرف دیگر، این افراد آن دسته از رأی‌دهندگانی نیستند که سیاستمداران بخواهند روی آنها حساب کنند.

اما نباید این افراد را مانند خریداران خارجی یا بورس‌بازان غیر ایالتی، مایۀ دردسر فرض کرد و با وضع مالیات بیشتر به جنگ آن‌ها رفت. این‌ها همان طبقهٔ متوسط بریتیش‌کلمبیا هستند که حزب دموکرات جدید(NDP) در دو انتخابات اخیر به آن‌ها وعدهٔ تسهیلات خانه‌دار شدن، داده است.

توماس دیویدف[2] مدیر گروه اقتصاد شهری و ریل‌استیت دانشگاه بریتیش‌کلمبیا می‌گوید: «در آیندهٔ نزدیک پدیدهٔ گرایش مردم به سمت خانه‌های بزرگترِ دیتچ و عدم نگرانی آن‌ها از مسیر رفت‌وآمد بیشتر شایع می‌شود - فکر می‌کنم واقعاً لزومی ندارد دولت در این زمینه کاری بکند».

وی می‌افزاید: «در دراز مدت، کاربرد فضاهای حومهٔ شهری بیشتر به سمت شهری شدن حرکت می‌کنند. ... این سیاست در کوتاه مدت بخصوص در مورد بازار خانه‌های دیتچ تأثیری نخواهد داشت. در هر صورت، این مسئله یک راه مناسب برای کنترل قدرت خرید مسکن در بلند مدت محسوب می‌شود».

حالا دیگر دولتمردان نمی‌توانند اتباع خارجی را مقصر قیمت‌های نجومی بدانند.

از نظر برندون اگموندسن[3] اقتصاددان ارشد انجمن ریل‌استیت بریتیش‌کلمبیا، در حال حاضر میزان ریل‌استیتِ خالی تحت مالکیت اتباع خارجی در بازار محلی، صفر است. این روزها، محدودیت‌های سفر ناشی از کووید-19، سرمایه‌گذاری خارجی و روند مهاجرت را متوقف کرده است.

نیروی محرکهٔ افزایش قیمت‌ها نسل هزاره‌ای(millennial) هستند که برای اولین بار وارد بازار شده‌اند و والدین آنها. والدین نسل هزاره از امتیازات خانه‌هایشان که شاید ده‌ها سال پیش خریده‌اند استفاده می‌کنند تا به رؤیای خانه‌دار شدن فرزندانشان کمک کنند. این یاری‌رسانی، «انتقال ثروت بین نسلی intergenerational wealth transfer» خوانده می‌شود که می‌تواند دلیل مهمی بر عدم نارضایتی عمومی در بازار و نبود فشار بر سیاستمداران باشد.

دیویدف می‌گوید: «بسیاری از آن‌ها[نسل هزاره] اولین بار است که صاحب خانه می‌شوند. اگر از جلوی یکی از خانه‌های برای فروش رد شوید و ببینید که افراد کم سن بر سر خانه‌ای سر و دست می‌شکنند، شاید کمتر از وضعیت بازار عصبانی شوید».

«فکر می‌کنم سال 2016 با الان تفاوت‌های مهمی دارد. شما افرادی را می‌دیدید که بومی نبودند اما سهم بزرگی در بازار خانه‌های آمادۀ فروش داشتند.  این موضوع حساسی است و سعی من بر این است که آن را به شکلی مطرح کنم که کمترین سوءتفاهم را ایجاد کند. ... اما حدسم این است که علت خشم ایجاد شده در سال 2016 چیزی غیر از پول بود و حالا مردم فهمیده‌اند که آن‌ها فقط افرادی هستند که قدرت خرید خوبی دارند و در پی فضایی برای زندگی هستند».

«دیگر نیروی محرکهٔ قدرت خرید زمانی است که بانک به شما می‌گوید می‌توانید پول زیادی که خوشحالتان می‌کند را وام بگیرید».

راه‌حلی نه‌چندان جذاب: عرضه

کارشناسان از سال 2016 به دنبال راه‌حل واقعی برای حل بحران قدرت خرید مسکن بوده‌اند: عرضهٔ بیشتر. یعنی ساخت انواع مختلف و متنوع مسکن، مثل آپارتمان، کاندو و تاون‌هاوس؛ آسان شدن گرفتن مجوز از شوراهای شهرداری به جای سال‌ها گرفتاری در پیچ و خم‌های قانونی؛ تأمین منابع مالی از برج‌سازان و استفاده از این پول برای کمک به پروژه‌های ساخت مسکن مقرون به صرفه.

به گفتۀ اگموندسون:«تدابیر دولت در چند سال اخیر تلاش برای کاهش تقاضا بوده است».

«این جنگی است که حقیقتاً نمی‌توانید در آن پیروز شوید. میزان تقاضا به سرعت تغییر خواهد کرد. سیاست‌های مرتبط با کنترل تقاضا صرفاً برای یک سال یا یک سال و نیم جوابگو هستند و بازار را آرام می‌کنند...اما سرانجام وضعیت اقتصادی بهتر می‌شود، بازار برمی‌گردد، نرخ بهره پایین می‌آید و ما دوباره به موقعیت افزایش تقاضا و بازار پرقدرت برخواهیم گشت.»

دولت می‌تواند در تأمین خانه‌های بیشتر در استان کمک زیادی بکند اما این راه‌حل خیلی جذابی نیست، کار زیادی می‌طلبد و برنامه‌ای طولانی مدت است. این روزها شما پول نقد ندارید و این راه حل کمکی به شما نمی‌کند که مثلاً خانه‌ای را در Langley بخرید، آن هم زمانی که به سختی از تأمین قیمت آن برمی آیید و ده نفر دیگر هم در صف خرید آن خانه هستند.

«مشکل اینجاست که در طول زمان دلایل مختلفی بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارند. نمی‌توانیم تنها به یک عامل بسنده کنیم و بگوییم اگر این بخش را برطرف کنیم تمام مشکلات حل خواهد شد».

حزب دموکرات جدید (NDP) در سال 2017 برنامهٔ ده‌ساله‌ای را برای افزایش عرضهٔ مسکن اعلام کرد که در آن قرار بوده است بیش از 114000 واحد جدید ساخته شود. تعدادی خانه ساخته شدند، اما این رقم تا الان صرفاً یک ادعا بوده و شاهد تغییر بخصوصی در کاهش تقاضا نبوده‌ایم.

آقای اگموندسون اضافه می‌کند: «این مسئله هیچ راه‌حل آسانی ندارد ... حتی مسئلۀ تأمین عرضه هم کار دشواری است».

سیاستمداران نمی‌خواهند قیمت‌ها پایین بیاید

هر دو دولت قبلی بریتیش‌کلمبیا، یعنی دولت لیبرال و دولت حزب دموکرات جدید، دربارۀ دخالت مستقیم در بازار مسکن تردید داشته‌اند چون نگران بودند دخالت آن‌ها باعث سقوط ناگهانی ارزش خانه‌ و ترکیدن حباب بازار ریل‌استیت شود.

شاید به نظر کسی که می‌خواهد برای اولین بار صاحب خانه شود این مطلب جالب‌توجه به نظر برسد اما افت ناگهانی قیمت همهٔ کسانی را که به تازگی املاک گران‌قیمت خریدند، در دریای وام‌هایشان غرق خواهد کرد.

این امر پدران و مادرانی را آسیب خواهد رساند که با سند منزل خود وام گرفتند تا برای خرید مسکن در این بازارِ پرآشوب به فرزندان خود کمک کنند. همچنین به مالکین مسنی آسیب می‌رساند که روی افزایش روزافزون ارزش خانه‌هایشان حساب کردند که در واقع نوعی بخت‌آزمایی برای تأمین هزینهٔ بازنشستگی‌شان است.

این امر واکنش شدیدی به همراه خواهد داشت. هیچ سیاستمداری در این ایالت فارغ از اینکه چه وابستگی جناحی دارد نمی‌خواهد با آن مواجه شود.

بنابراین قابل پیش‌بینی است که سیاست فعلی در کنار سیاست‌های گاه‌به‌گاه برای تسهیل خرید مسکن ادامه داشته باشد اما منتظر یک سیاست جسورانه نباشید که موجب بهم خوردن همه‌چیز شود.

امیدِ Victoria در چند سال اخیر و طی دو دولت قبلی این بوده که شرایط بازار در نهایت به خودی خود درست شود. گزینهٔ جایگزین یعنی اعمال فشار برای کاهش قیمت‌ها می‌تواند نتایج بدتری در بر داشته باشد.

پانوشت‌ها:

[1] John Horgan

[2] Thomas Davidoff

[3] Brendon Ogmundson

این مطلب توسط گروه مترجمانِ وب‌ سایت آینده تهیه شده است؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت.

برای اطلاع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید: https://t.me/AyandehCanada