آیا پیش بینی ها در مورد بازار مسکنِ کانادا در سال 2021 نوید دهندۀ رونق اقتصادی است یا بدترین سقوط در 40 سال گذشته؟

در بحبوحهٔ یک بیماریِ غیرقابل پیش‌بینی، شاهد آن هستیم که پیش‌بینی‌های بسیاری در مورد بازار مسکن در سراسر کشور در حال انجام است.
به طور کلی، دو دیدگاه وجود دارد: کسانی که  بر این باورند که شرایط داغ مسکن امسال، به دلیل نرخ پایین وام و کمبود عرضهٔ مسکن، تا سال آینده به همین منوال باقی خواهد ماند؛ گروه دوم، کسانی هستند که به دلیل متوقف شدن حمایت‌های درآمدیِ دولت، مشکل عدم پرداخت وام را پیش‌بینی می‌کنند.

آیا پیش بینی ها در مورد بازار مسکنِ کانادا در سال 2021 نوید دهندۀ رونق اقتصادی است یا بدترین سقوط در 40 سال گذشته؟

امسال می‌تواند سخت‌ترین سال در تاریخ پیش‌بینی وضعیت اقتصادی، به ویژه در زمینهٔ بازار مسکن باشد. همزمان با بدترین رکود اقتصادی در دهه‌های گذشته، فروش مسکن و قیمت آن در بسیاری از شهرهای کانادا در سال 2020 دارای روندی صعودی بود. بازار مسکن در بسیاری از کشورهای دیگر نیز افزایش قیمت داشت. طی یک سال اخیر، متوسط قیمت خانه در کانادا در سال گذشته 13.8 درصد و در آمریکا 14.6 درصد افزایش یافته است.

همه ساله، با نزدیک شدن به روزهای واپسین آخرین ماه میلادی، پیش‌بینی‌های مسکنِ کانادا هم انجام می‌شود: پیش‌بینی‌های دارای طیف گسترده‌ای هستند؛ از رشد سریع قیمت و کمبود مسکن گرفته تا هشدارهای مربوط به سقوط بازار، هر کسی به سلیقۀ خود پیش‌بینی‌هایی داشته است که در واقع خیلی هم کمک‌کننده نیستند.

به طور کلی، دو دیدگاه وجود دارد: کسانی که  بر این باورند که شرایط داغ مسکن امسال، به دلیل نرخ پایین وام‌ها و کمبود عرضهٔ مسکن، تا سال آینده به همین روال باقی خواهد ماند؛ گروه دوم، کسانی هستند که به دلیل متوقف شدن حمایت‌های درآمدیِ دولت، مشکل عدم پرداخت وام‌‌ها را پیش‌بینی می‌کنند.

تعجب‌آور نیست که ریل‌استیت‌ها در حال آماده‌سازی خود هستند. انجمن ریل‌استیت کانادا، که یک سازمان حمایتی متشکل از هیئت‌های محلی ریل‌استیت می‌باشد، پیش‌بینی کرده است شاهد جهش 9.1 درصدی در قیمت مسکن در سال 2021 خواهیم بود؛ در این پیش‌بینی، شهر انتاریو با 16.3 درصد جهش قیمت، و شهر کبک با 13.6 درصد، بالاترین آمار را به خود اختصاص داده‌اند.

انجمن ریل‌استیت کانادا در پیش‌بینی ماه دسامبرش آورده است: «روندهای فعلی و چشم‌انداز موجود در ساختار بازار مسکن نشان می‌دهد که فعالیت‌های اقتصادی در حوزه مسکن تا سال 2021 نسبتاً خوش‌بینانه خواهد ماند و در همه مناطق کشور، قیمت‌ها ثابت یا افزایشی خواهند بود.»



به گفتۀ انجمن ریل‌استیت کانادا نرخ‌ وام افت پیدا کرده، از جمله نرخ استرس‌تست [stress test] بانک کانادا برای وام‌گیرندگان. مهم اینکه، میزان ثبت مهاجرت به کانادا در سال‌های اخیر سبب افزایش تقاضا برای مسکن شده است و انجمن ریل‌استیت انتظار دارد که این افزایش تا پایان پاندمی ادامه داشته باشد.

 «شوک عرضه» می‌تواند تغییر شگرفی در بازار ایجاد کند

*  شوک عرضه (Supply shock) رویدادی است که ناگهان باعث افزایش یا کاهش عرضه کالاها یا خدمات می‌شود. این تغییر ناگهانی بر تعادل قیمت کالاها یا خدمات یا سطح عمومی قیمت‌ها تأثیر می‌گذارد.

این روزها با بسته شدن مرزها، میزان مهاجرت به کانادا به شدت افت کرده است و چندین استان - از جمله انتاریو و بریتیش کلمبیا - شاهد افت جمعیت خود در سال 2020 بودند؛ از سال 1946، این اولین باری است که با این آمار تاریخی روبه‌رو هستیم.

کاهش جمعیت، یکی از دلایلی است که باعث می‌شود برخی پیش‌بینی‌ها خبر از کاهش قیمت مسکن در سال 2021 بدهند.

گروه تحقیقاتی‌سرمایه‌گذاری «Veritas» در پیش‌بینی این ماه خود، اعلام کرد که ممکن است دو «شوک عرضه» در بازار مسکن کانادا رخ دهد؛ این امر می‌تواند بازار تازه به وجود آمده را با انبوهی از لیست‌ املاک روبرو کند و قیمت‌ها را کاهش دهد.

اولین شوک عرضه، مربوط به بازار رو به افول خانه‌های اجاره‌ای است که امسال، در شهرهای بزرگ، شاهد کاهش دو رقمی آن بوده‌ایم. با توجه به شیوع کووید 19، اجاره‌کنندگانی که در ردیف مشاغل کم‌درآمد جامعه قرار می‌گرفتند، بیشترین ضرر را از تعطیلی کسب‌وکارشان کرده‌اند و از همین رو، بازار اجارهٔ مسکن در بسیاری از شهرهای بزرگ شاهد افت شدید قیمت بوده است. گروه تحقیقاتی‌سرمایه‌گذاری «Veritas» طی یک بررسی از مشتریان سرمایه‌گذار خود متوجه شد که تعداد فزاینده‌ای از سرمایه‌گذاران در حال برنامه‌ریزی برای فروش مسکن هستند.

«شوک عرضهٔ» دیگر به عواقب برنامه‌های مربوط به تعویق وام [mortgage] باز می‌گردد. به گفته شرکت  «Canada Mortgage and Housing» حدود 16 درصد از وام‌گیرندگان مسکن کانادا در سال 2020، شش ماه از پرداخت اقساط معاف شدند. این معافیت، در اولین مرحلهٔ همه‌گیری ویروس کرونا، از جانب وام‌دهندگان مهم اتخاذ شد تا در موج اول کرونا از ایجاد انبوهی از عدم پرداخت‌ها جلوگیری شود.

گروه تحقیقاتی‌سرمایه‌گذاری «Veritas» سه سناریو را بررسی کرده که در این سناریوها به ترتیب، 5، 10 یا 15 درصد از خانه‌های مشمول تعویق وام، بعد از پایان مهلت، وارد بازار خواهند شد. اگر سایر عوامل را نادیده بگیریم، این امر باعث می‌شود که قیمت‌های ریل‌استیت 4 تا 11 درصد در سراسر کانادا کاهش یابد؛ از جمله 10 تا 17 درصد در ونکوور و 15 تا 26 درصد در تورنتو.

آیا رکود اقتصادی تحت‌تأثیرِ «بازگشت به شرایط عادی» قرار می‌گیرد؟

در حقیقت، برخی از تحلیلگران هراس دارند که «بازگشت به شرایط عادی» می‌تواند محرک اصلی اصلاح قیمت مسکن باشد. با توجه به حمایت‌های اضطراریِ دولت و وام‌دهندگان، بازار مسکن به خوبی دوام آورده است. اما اگر پاندمی به پایان برسد و این حمایت‌ها قطع شود چه اتفاقی خواهد افتاد؟ واقعیت‌های بازار مالی می‌توانند یک بازگشت ناگهانی در بازار مسکن ایجاد کنند.

مدیر ارشد ریسک در «Royal Bank of Canada» به مشتریانی که سود سه ماهه بانک در پاییز امسال را دریافت می‌کردند، این مطلب را گفت که سناریوی اصلی مورد تحلیل قرارگرفته مبنی بر کاهش 8 درصدی قیمت مسکن در سال آینده است و قیمت‌ها تا اواخر سال 2023 در رکود باقی خواهند ماند. با نگاهی به فایل‌های رگولاتوریِ بانک رویال متوجه می‌شویم که بهترین سناریوی آن، پیش‌بینی افزایش 6.1 درصدی قیمت مسکن است؛ این در حالی است که در بدترین سناریو، افت چشمگیر 29.6 درصدی ممکن است به وجود بیاید.

به گفتۀ‌ خبرگزاری  Better Dwelling : «کانادا، از اوایل دهه 80 میلادی، شاهد چنین افت شدیدی در قیمت مسکن در سطح کل کشور نبوده است»؛ این خبر برای اولین بار در پیش‌بینی‌های «RBC» گزارش شد.

خانه‌های دیتچد در بخش فروش از کاندوها جلو زده‌اند و شهرهای کوچک آمار بهتری نسبت به شهرهای بزرگ دارند

بانک رویال کانادا تنها منبعی نیست که اذعان دارد کانادا با تعدیل کم‌سابقه و تاریخی قیمت مسکن دست‌وپنجه نرم می‌کند. در گزارش Ratings agency Moody در پاییز امسال هشدار داده شده بود که قیمت مسکن در سال 2021 کاهش خواهد یافت؛ البته این کاهش شامل تفاوت‌های منطقه‌ایِ بزرگی می‌شود. به گفتۀ «Abhilasha Singh» اقتصاددان و محققِ Moody:«ما انتظار داریم در جاهای کم‌تراکم‌تر و در جاهایی که دور از هسته‌های شهری هستند، شاهد انعطاف بیشتری در تعیین قیمت‌ها باشیم ... شیوع ویروس کرونا، تقاضا برای خانه‌هایی را افزایش داده است که دارای فضای بیشتری برای کار از خانه هستند و فضاهای مشترک کمتری با همسایگان دارند. بازارهای مسکنِ محدود‌تر  که در آنها چنین ویژگی‌هایی بیشتر قابل تأمین است، از این روند سود بیشتری می‌برند.

این اقتصاددان پیش‌بینی کرده است که در شهرهای بزرگ، اجاره دادن کاندوها به دلیل مشکلات موجود در بازار وام، در مقایسه با خانه‌های تک‌خانوار سخت‌تر خواهد بود: «همه این تفاسیر بدان معناست که همه‌گیری کووید-19 منجر به گسترش بیشتر نابرابری اقتصادی خواهد شد که حوزهٔ مسکن را هم در بر می‌گیرد».

با این حال، به نظر می‌رسد همهٔ این پیش‌بینی‌ها یک وجه اشتراک دارند: اینکه در آینده، هر اتفاقی هم که رخ دهد، چشم‌انداز بلند مدت بازار مسکن کانادا روشن است. بعید به نظر می‌رسد صاحب‌خانه‌های کانادایی شاهد آن دسته از مشکلات مالی باشند که آمریکایی‌ها طی دهه گذشته در بازار مسکن با آن‌ها دست‌وپنجه نرم کرده‌اند.

به گفتۀ‌ «Susan Hosterman» مدیر ارشدِ Fitch Ratings: «اگرچه ما انتظار داریم که بدحسابی‌ها در سال 2021 افزایش ‌یابد، اما میزان معوقات، فروش اضطراری یا فورکلوژرها در بازار مسکن به میزان مشاهده ‌شده در آمریکا در طی بحران مالی دچار افزایش نمی‌شود. ... دلیل چنین ادعایی آن است که رابطه‌ای قوی میان وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان برقرار است و وام‌دهندگان بعد از مقرر شدن برنامه‌های پرداخت، وضعیت مالیِ وام‌گیرندگان را به دقت تحت نظر دارند. از لحاظ تاریخی، وام‌دهندگان، به طور پیش‌نگرانه تعدیلاتی را پیشنهاد می‌دادند تا وام‌گیرندگان بتوانند پرداخت‌ها را تأمین کنند. پیش‌بینی ما این است که در سال 2022، با بهبود وضعیت اقتصادی، معوقات مالی به دوران قبل از شیوع ویروس کرونا بازگردد.»


 

این مطلب توسط گروه مترجمانِ وب‌سایت آینده تهیه شده است؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت.

برای اطلاع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید: https://t.me/AyandehCanada

به نقل از: huffingtonpost
انتشار: January 7 بروزرسانی: March 27 گردآورنده: ayandeh.ca شناسه مطلب: 18
Copyright © 2021 ayandeh.ca All rights reserved. SEO & Developed By Behrouz Azand