واحد های «missing middle» یا واحد های مسکونی متوسط چگونه می تواند مشکلاتِ بزرگترین بازارهای مسکن کانادا را برطرف کند

April 15, 2021

[توضیح گروه مترجمان: «missing middle» در این متن به معنی واحدهای مسکونی متناسب با نیاز طبقۀ متوسط که فراموش شده و از قلم افتاده به کار رفته است؛ عبارت یاد شده از این پس به اختصار «واحد‌های مسکونیِ متوسط» نامیده می‌شود.]

نظرتان دربارۀ خانه‌های missing middle چیست؟ میسینگ‌میدل یا «واحد‌های مسکونی متوسط» یعنی خانه‌ای که از کاندومینیوم بزرگتر است و از دیتچ کوچکتر. با توجه به اینکه بازار مسکن تورنتو روز به روز گرانتر می‌شود، آیا این نوع خانه می‌تواند رخوت مسکن کانادا را از میان بردارد؟ این ویدئو را مشاهده کنید: 

https://globalnews.ca/video/rd/7d4e54a4-9fe5-11eb-91e3-0242ac110005/

زمانی که همسرِ Fan Yang دومین فرزندش را 5 سال قبل باردار شد، آنها تصمیم گرفتند از کاندوی 700 فوت‌مربعی خود در داون‌تاونِ تورنتو خارج شوند. به گفتۀ آقای فن یانگ پیدا کردن جای مناسب واقعاً کار شاقی بود: «زمانی که دنبال یک واحد سه‌خوابه بودیم، انگار داشتیم دنبال یه پنت‌هاوس گرون قیمت می‌گشتیم. »

خانه‌ای که بزرگتر از کاندوهای قوطی‌کبریتی محسوب می‌شود اما از یک خانۀ سینگل و دیتچ کوچکتر باشد، میسینگ‌میدل «missing middle» نامیده می‌شود یا به بیانی دیگر «واحدهای مسکونی متوسط». برخی ناظران بر این باورند که تورنتو تشنۀ این نوع خانه‌هاست. به گفتۀ آنها این بخش از بازار نیاز به توجه دارد زیرا باعث رقابت هر چه بیشتر قیمت‌ها می‌شود.

آقای یانگ، که قبلاً مدیر ارشد یکی از بزرگترین بانک‌های کانادا بود این روزها سرپرستیِ توسعۀ یکی از پروژه‌های M2M در شمال تورنتو در اطراف Newtonbrook را بر عهده دارد.

به گفتۀ او، این پروژه بر زمینی به مساحت 8.6 ایکر(acre) در حال اجراست که در فاز اول خود شامل یک مجتمع مسکونیِ 808 واحدی است که 60 درصد از واحد‌های آن دست کم دو اتاق‌خواب دارند و انتخاب مناسبی محسوب می‌شوند برای خانواده‌هایی که شلوغ‌تر هستند و فرزند دارند. شرکت بین‌المللی Aoyuan سازندۀ این پروژه است که تحت نظارت شرکت بزرگتر Aoyuan China در هنگ‌کنگ کار می‌کند و در سراسر جهان پروژه دارد.  

محرک بازار داغ مسکن تورنتو چیست؟  یک کارشناس ریل‌استیت در ویدئوی پیش رو توضیح می‌دهد:
https://globalnews.ca/video/rd/1bdcff8c-80ef-11eb-b1ff-0242ac110004/?jwsource=cl

«تجهیزات رفاهی این پروژه شامل یک پارک می‌شود که ساکنین بتوانند برای پیاده‌روی از آن استفاده کنند و زمین‌های بازی داخلی و خارجی برای کودکان»، به گفتۀ یانگ «ما اینگونه تصور می‌کنیم که خانواده‌های خودمان در حال زندگی در این پروژه و در این کامیونیتی هستند و از خودمان می‌پرسیم چگونه امکانات مناسبی را برای آنها فراهم کنیم؟»

گرافیک رایانه‌ایِ (rendering) فاز نخست تاون‌هوم در پروژۀ M2M در تورنتو Newtonbrook
Photo: Courtesy of Aoyuan International

به گفتۀ یانگ، اولین پیش‌فروش واحد‌های M2M به سال 2018 بازمی‌گردد که در آن زمان خانه‌های دوخوابه کمتر از "600٬000" دلار فروش رفتند. حالا 90 درصد از واحدهای فاز اول فروخته شده‌اند و به قیمت بیش از 750٬000 دلار رسیده‌اند که هنوز پایین‌تر از  قیمت متوسط خانه در تورنتو (رکورد 1.1 میلیون دلار در مارچ) محسوب می‌شود.

خانه‌های missing middle یا «واحد‌های مسکونی طبقۀ متوسط» در ونکوور نیز متداول شده است، گرچه این شهر مانند مونترال با مشکل افزایش جمعیت و رشد قیمت‌ها مواجه نیست.

ما با یک پدیده‌ای روبرو هستیم که در کتاب «House Divided» در سال 2019 مطرح شده است: چگونه «واحد‌های مسکونی طبقۀ متوسط» بحران مسکن در تورنتو را برطرف خواهد کرد. به گفتۀ یکی از نویسندگان کتاب، جان لرینک، بین نیاز جمعیت تورنتو و عرضۀ مسکن یک ناهماهنگی به وجود آمده است.

لرینک در مصاحبه‌ای با گلوبال نیوز گفت: «وضعیت موجودِ معاملات بخش خصوصی و ساخت‌وساز قارچ‌گونۀ کاندوها مشکلی را حل نمی‌کند و فقط یک شکست در بازار محسوب می‌شود. ما به یک سیاست عمومی و عملی نیاز داریم.»

به گفتۀ لرینک: «در مقایسه با نیم‌قرن قبل اکنون انتخاب بسیار کمتری وجود دارد.» او توضیح می‌دهد که ما با مسئلۀ «کالایی و مصرفی شدنِ» مسکن نیز روبرو هستیم؛ یعنی با سرمایه‌گذارانی مواجه هستیم که املاکی را می‌خرند که بلافاصله در بازار به سود برسند بدون اینکه اصلاً قصد زندگی کردن در آن ملک را داشته باشند.   

عامل دیگری که وجود دارد ذهنیت «NIMBYism» است یا همان “not in my backyard” (هر جا باشد اما در حیاط‌خلوت ما نباشد!). این ذهنیت به جای آنکه سبب افزودن تراکم خانه‌ها به محلۀ مسکونیِ موردنظر شود مانع تراکم می‌شود. لرینک به قوانین ناحیه‌ای تورنتو و 200 کیلومترمربع در این  شهر اشاره می‌کند که فقط اختصاص به خانه‌های سینگل و دیتچ دارد، یعنی خانه‌هایی که کمترین سودمندی را برای محیط مسکونی دارند. این ناحیه که به «کمربند زرد.yellowbelt» معروف شده، شاهد کاهش تراکم بوده است.

آقای لرینک باور دارد که ترمیم بازار مسکن تورنتو به یک رویکرد چندوجهی نیاز دارد. او تسهیلات وام برای خرید‌اولی‌ها را پیشنهاد می‌دهد و همین‌طور ارائۀ سوبسید برای املاک اجاره‌ای که قیمت منطقی داشته باشند. این نوع راه‌حل‌ها به بهبود وضعیت در ونکوور نیز کمک می‌کند.

«همۀ سطوح دولت باید بیشتر درگیر اقدامات غیرانتفاعی و خیریه‌هایی شوند که در بازار مسکن فعال هستند و در قالب اشتراک با توسعه‌دهندگان کار می‌کنند»، لرینک این را نیز می‌افزاید که مشوق‌های سبز(green incentives) در بودجۀ پیش روی دولت فدرال نیز می‌تواند یاری‌دهنده باشد.

به گفتۀ او «چهل درصد از انتشار کربن به ساختمان‌ها مربوط می‌شود و در عین حال ما به ساختمان‌های بسیار بیشتری هم نیاز داریم، بنابراین به همان اندازه که دولت فدرال بتواند توسعه‌دهندگان را تشویق به مسکن غیرانتفاعی (not-for-profit housing) در جهت ایجاد ساختمان‌های سازگار با محیط‌زیست کند، این یک بازی بردبرد محسوب می‌شود.»

در ماه مارچ شاهد فروش بی‌سابقۀ خانه در مترو ونکوور بودیم. این ویدئو را مشاهده بفرمایید:
https://globalnews.ca/video/rd/79d9facc-93eb-11eb-9fd8-0242ac110002/?jwsource=cl

به هر حال زمان در گذر است. تحلیلگران بازار موجی از خرید خانه را پیش‌بینی می‌کنند و حتی بیش از پیش با قیمت‌های نجومی روبرو خواهیم شد، این را هم اضافه کنیم که از اول ماه جون با قوانین جدید استرس‌تستِ مورگج[1] روبرو خواهیم بود.

گذشته نشان می‌دهد که نرخ بهرۀ پایین، افزایش گرایش مردم به فضای بیشتر و بهتر شدن وضعیت مالیِ خریداران بالقوه به علت کووید-19 ، همگی بازار مسکن را به وضعیتی نگران‌کننده رساندند که از رکود قبلی در سال 2016 پیشی بگیرد.

یانگ با وجود آخرین دورخیز قیمت‌ها، در فکر بزرگ‌ کردن واحد دو اتاقۀ خودش است تا بتواند در بلندمدت نیازهای خانوادۀ در حال رشدش را فراهم کند. تاریخ ورود به خانۀ جدید زودتر از سال 2023 نخواهد بود و به گفتۀ خودش این ناحیه در آیندۀ پساکرونا به خوبی خودش را نشان خواهد داد: «به این فکر می‌کنم که شاید به یک خانۀ سه‌خوابه نیاز داشته باشم.»

 «در پاندمی شاهد درخواست تعداد بیشتری از مردم برای واحد‌های بزرگتر بودیم. مردم متوجه شده‌اند که برای خانه اهمیت بیشتری از قبل درنظر بگیرند. ما شاهد محبوبیت ایدۀ کامیونیتیِ خانواده‌محور[2]هستیم، مردم دوست دارند با یکدیگر معاشرت داشته باشند - ذات بشر همین‌گونه است.»

***

پانوشت‌ها:

[1] mortgage stress test rules

[2] family-focused community idea

این مطلب توسط گروه مترجمانِ وب‌ سایت آینده تهیه شده است؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت.

برای اطلاع سریع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید:           https://t.me/AyandehCanada

***

عبارت‌های کلیدی:

بازار مسکن - بازار مسکن کانادا- وام مسکن - خرید و فروش خانه - ریل‌استیت کانادا - میسینگ میدل /  missing middle - واحدهای مسکونی متوسط - بازار مسکن ونکوور - قیمت خانه در کانادا - نوسان بازار - وام مسکن - اجارۀ مسکن - فروش ملک - قیمت خانه - تحلیل اقتصادی