ریل استیت تجاری در سال 2021 چگونه به نظر خواهد رسید؟

جرثقیلی بر فراز یک سازۀ در حال ساخت در ونکوور دیده می‌شود؛ 30سپتامبر 2020
JENNIFER GAUTHIER/REUTERS

خانم نازعلی مدیر سیستم‌های اطلاعاتی جغرافیایی(GIS) و هوش مکانی در بخش خدمات ریل‌استیتِ شرکت CBRE در کاناداست. زمانی که او مانند دیگر مردم ونکوور دوران قرنطینه را در ماه مارس در خانه می‌گذراند، این ایده به ذهنش رسید که از مهارت تخصصی خود برای ردیابی اطلاعات جابجایی مردم در دوران کرونا استفاده کند.کار او شامل ردیابی ترافیک و داده‌های جمعیت‌شناسی می‌شود به سازندگان، فروشندگان و دیگر مشتریان کمک می‌کند که بهترین مکان‌ را برای سرمایه‌گذاری‌های خود انتخاب کنند.

او برای مقایسۀ تغییرات قبل و بعد از قرنطینه، یک نقشۀ گرمایی ایجاد کرد و در آن ترافیک عبور و مرور افراد را در مراکز سه شهر بزرگ کانادا، مقایسه کرد. تصویر واضحی که او تهیه کرد از داده‌های مسیریابیِ third-party mobile-device  به دست آمده که از تاریخ اول ژانویه تا 31 می 2020 از مناطق زیر جمع‌آوری شده است: میدان یانگ-دانداس در تورنتو، خیابان رابسون در ونکوور و خیابان سینت کاترین در مونترال.   

اگر این نقشه‌ها را با نقشه‌های سال 2019 مقایسه کنیم به راحتی متوجه محو شدن نقاط قرمز و آبی شدن آنها می‌شویم و اینکه ترافیک رفت و آمد انسانی در ونکوور 74 درصد، تورنتو 84 درصد و در مونترال 88 درصد کاهش یافته است.

مناطق اطراف مراکز شهری نیز تحت‌تأثیر قرنطینه بوده‌اند؛ مالکان و مدیران ساختمان، فروشندگان و مغازه‌دارهای مستأجر و سرمایه‌گذاران و سازندگان فقط در انتظار واکنش کوتاه‌مدت بازار نیستند، بلکه منتظرند ببینند که چه روندهایی در بلند‌مدت ادامه خواهد یافت.

به گفتۀ اقتصاددان ارشد، کارل گومز: «الان کروناست که همه چیز را تعیین می‌کند»؛  گومز مدیر تحلیل بازار کانادا در شرکت (CoStar Group Inc.) است که ارائه‌دهندۀ داده‌های تجاری ریل‌استیت محسوب می‌شود.

وی می‌افزاید: «روش انجام امور تغییر یافته است، چه یک خرید آنلاین باشد یا کار از خانه، این تغییر اثر مهمی بر شماری از صنایع داشته است».

 ما احتمالاً شاهد یک بهبودی سریعِ رشد در سال 2021 به سمت 2022 باشیم، اما حتی در آن نقطه هم با تغییرات رفتارها روبروییم؛ صدمه‌های پیشین هنوز التیام نیافته‌اند و اکنون آنچه نرمال پنداشته می‌شود با گذشته فرق دارد.

شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات(REITS) و موانعی موجود

با توجه به اینکه مردم در پی این هستند که ببینند در صنعت تجاری ریل‌استیت چه اتفاقی رخ می‌دهد، از جمله شاخص‌هایی که در این زمینه می‌توان به آنها اشاره کرد عملکرد شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) است.

به گفتۀ آقای گومز: «در بازارهای سهام عمومی بهبودهایی رخ داده است ... اما REIT از جمله قسمت‌هایی است که هنوز با مشکلاتی مواجه است».

بخش خرده‌فروشیِ REIT واقعاً به سختی دوام آورده است، ادارات REIT هم وضعیت بهتری ندارند ... به نظر من آنچه در حال رخ دادن است این است که سرمایه‌گذاران چشم به درآمدهای آیندۀ این بخش دارند و به علت تغییراتی که مشاهده می‌کنند اکنون با کاهش قیمت‌های این بخش کنار آمده‌اند».

شاخص دیگر ظرفیت‌های اجاره به شخص ثالث(sublease vacancies) است

به گفتۀ جان اندرو استاد و مدیر سمینارهای اجراییِ دانشگاه کویین: «ما با افزایش میزان خانه‌های خالی روبرو نبوده‌ایم، یک دلیل آن میزان‌ اجارۀ بلند‌مدتی است که شرکت‌ها از آن بهره‌مندند». از طرف دیگر، بسیاری از سرمایه‌گذاران سازمانی، مانند صندوق‌های بازنشستگی(pension funds)، نگاه بسیار بلند‌مدت‌تری دارند. آقای گومز می‌افزاید: «صندوق‌های بازنشستگی افق‌های دورتری دارند و از سرمایۀ انبوهی برخوردارند؛ این مؤسسات از طوفان‌های کوتاه‌مدت جان سالم به در می‌برند».

اداره‌های خالی

به گفتۀ آقای اندرو، بسیاری از مکان‌های اداری تحت مالکیت سرمایه‌گذاران سازمانی است. به ویژه ساختمان‌های کلاسA  که بالاترین کیفیت را دارند و معمولاً تحت مالکیت شرکت‌های بلوچیپ (blue-chip) هستند[شرکت‌های با سهام عالی].

وی می‌افزاید: «همیشه مستأجرانی هستند که برای داشتن فضای اداری ارزش قائل‌اند، اما گرایش آنها به سوی جدیدترین‌ و بهترین نوع فضاست، جایی که سیستم تهویۀ هوای مطبوعی داشته باشد و از لحاظ امکانات رفاهی انعطاف‌پذیر باشد. ... برخی از مالکان اداره‌های کوچک احتمالاً دچار دردسر می‌شوند... قیمت‌ها رو به افول است ... دارایی‌ها هر روز ارزش خود را به شکل چشمگیری از دست می‌دهند ... ». ساختمان‌های کلاس بی و کلاس سی ممکن است بیشتر از قبل دچار چالش شوند.

در همین حال، مالکان و مدیران ساختمان باید بتوانند ساختمان‌های رو به تخلیه را همچنان سرپا نگهدارند، بنیامین شاینوالد، رئیس و مدیر ارشد اجرایی انجمن (Building Owners and Managers- BOMA) این نکته را یاد‌آور می‌شود.

از طرف دیگر آقای اندرو نیز اشاره می‌کند: «سؤال مهم چگونگیِ بازگشت کامل به کسب و کار است ... این بازگشت چگونه خواهد بود؟».

شاینوالد بر این باور است که «به نظر من آیندۀ محیط اداری یک حالت ترکیبی خواهد داشت».

تفاوت‌های منطقه‌ای

کارشناسان به چند تفاوت منطقه‌ای اشاره می‌کنند.

به گفتۀ آقای گومز، تورنتو و ونکوور بیشترین نرخ املاک خالی را داشته‌اند و احتمالاً از ظرفیت کافی برای تطبیق با وضعیت پساکرونا برخوردارند: «فکر نمی‌کنم [این مناطق] شاهد [کاهش] نرخ اجارۀ قابل‌توجهی باشند».  

او می‌افزاید: «کلگری یک مثال پر رنگ از بدتر شدن اوضاع است». در واقع، پاندمی وضعیت شهری را خراب کرد که قبلاً تحت‌تأثیر کاهش قیمت نفت بود.

بازار کم جانِ مونترال در چند سال گذشته تکانی به خود داده بود، به ویژه شاهد رشد در بخش فناوری و زمینه‌های مالی بود. با این حال، به باور آقای گومز، عرضۀ اداریِ حومه شاید به وضعیت سابق در منطقه بازنگردد. گومز به این نکته نیز اشاره می‌کند که یک روند جهانیِ بلند‌مدت‌تر در شهر‌های متراکم به اجاره‌های بالا در ادارات مراکز شهر مربوط می‌شود. این امر آمیخته شده با تمایل نسل جدید به زندگی در حومه‌های شهر که در نهایت ممکن است به رشد بازار ریل‌استیت اداریِ حومه منجر شود.    

خرده‌فروشی و تغییر کاربری (REPURPOSING)

آقای اندرو اظهار می‌کند که به علت افزایش تجارت الکترونیک، «خرده‌فروشی، پیش از کرونا دچار چالش شده بود». برخی سازندگان که افق‌های بلند‌مدتی را می‌بینند در پی بازسازی فضاها برای کاربرد‌های چندمنظوره هستند، از جملۀ کاربردهای مسکونی، خرده‌فروشی و خدمات و ایجاد یک فضایِ پویای کاری. این روندی است که پیش از کرونا وجود داشته و به ویژه گاهی مورد حمایت عمومی بوده است.

بنا به گفتۀ آقای گومز، برخی فضاهای خرده‌فروشی ممکن است با توجه به گرایش فزایندۀ مردم به خرید آنلاین، دچار تغییر کاربردی شوند. این وضعیت ممکن است سرنوشت کسب‌وکارهای کوچک باشد، مانند تولید‌کنندگان یا دنس استودیوها. این فضاها اغلب در مکان‌های اولیه در پیرامون جمعیت‌های بزرگ قرار گرفته‌اند و می‌توانند در جایگاه مکان‌هایی باشند برای نیازهای سریع توزیع (last mile).    

گومز پیشنهاد می‌دهد که مالکان برای برخی مکان‌های خرده‌فروشیِ خیابانی می‌توانند در پی قرارداد‌های کوتاه‌مدت باشند، مانند مغازه‌های پاپ‌آپ.

خانم نازعلی که در ابتدا به او اشاره شد، امیدوار است که مطالعۀ دیگری انجام دهد و در آن داده‌های جمعیت‌شناسی را با داده‌های رفت‌وآمد انسان‌ها  ترکیب کند تا بتواند روند‌هایی را نشان دهد که بیانگر ادامۀ تأثیرِ کرونا بر ریل‌استیت تجاری باشد.

 پاندمی به من فرصتی داد که داده‌ها را از زاویۀ دیگری مشاهده کنم.

By CHRISTINA VARGA
PUBLISHED JANUARY 12, 2021

این مطلب توسط گروه مترجمانِ وب‌سایت آینده تهیه شده است؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت.

برای اطلاع سریع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید: https://t.me/AyandehCanada