سرمایه گذاری در ریل استیت کانادا چه مزایا و ویژگی هایی دارد؟

سرمایه گذاری در ریل استیت با سرمایه گذاری در سهام و صندوق های قرض الحسنه تفاوت های اساسی دارد. همانطور که در ابتدای مطلب اشاره شد ریل استیت بخش اصلی و یا یکی از مهم ترین بخش دارایی خانوارهای کانادایی را تشکیل می دهد. آشنا شدن با قواعد بازی در این عرصه و جنبه های مختلف آن و کسب مهارت های لازم می تواند فعالیتی پرشور و زنده، آموزنده و خلاقانه و همراه با منافع اقتصادی باشد. در قسمت های بعدی این مطلب دنباله دار به سایر جنبه های سرمایه گذاری در ریل استیت کانادا خواهیم پرداخت

سرمایه گذاری در ریل استیت کانادا چه مزایا و ویژگی هایی دارد؟

کتاب ها و مطالب زیادی درباره سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نوشته شده است اما اکثر آنها مفصل و پر از اصطلاحات تخصصی و یا فرمول های ریاضی پیچیده هستند. در حالی که برای گرفتن تصمیمات تصحیح و انجام اقدامات درست در ریل استیت، ابتدا باید یک چهارچوب مفهومی داشته باشیم تا بتوانیم هر مورد جزئی را در یک تصویر کلی ببینیم، رابطه آن را با موارد دیگر بفهمیم و نهایتا تصمیمی بگیریم و اقدامی انجام دهیم که با استراتژی کلی سرمایه گذاری ما جور دربیاید و به پیشبرد آن کمک کند. بعد از آن است که داشتن اطلاعات جزپی تر و بیشتر کمک شایانی به ما خواهد کرد.

 

هر سبد سرمایه گذاری خوب، باید ترکیب مناسبی از سرمایه گذاری های مختلف باشد. که ریل استیت تنها بخشی از این ترکیب و برای بعضی ها شاید مهم ترین قسمت آن را تشکیل می دهد. معمولا ریل استیت هسته اصلی و مهم بیشتر کسب‌وکارها را به خود اختصاص می دهد و حتی شرکت ها و افرادی که در تکنولوژی های کاملا جدید کار می کنند بخشی از سرمایه و درآمد خود را به سرمایه گذاری در ریل استیت اختصاص می دهند. کمتر فعال اقتصادی را می توان یافت که از حوزه ریل استیت غافل مانده باشد. ریل استیت در هسته اصلی دارایی و ثروت اکثر مردم قرار دارد.

 

فقط فعالان اقتصادی نیستند که به سرمایه گذاری در حوزه ریل استیت علاقه مند هستند بلکه بخش بزرگی از مردم عادی، کارمندان، موسسات غیر انتفاعی، نهادهای پژوهشی و دست آخر کسانی که دنبال حوزه ای جهت پس انداز کردن برای روزهای بازنشستگی می گردند هم بدنبال سرمایه گذاری در ریل استیت کانادا هستند. به همین دلیل ریل است حوزه ای است که خواه ناخواه با آن سر و کار خواهیم داشت و بهتر است درباره آن بیشتر بدانیم.

 

مانند هر حوزه اقتصادی دیگر، برای خلق ارزش و افزایش دارایی و از همه مهم‌تر حفظ دارایی خود در ریل استیت کانادا، باید دانش و اطلاعات خود را در این زمینه افزایش دهید. شما برای تصمیم گیری های خود متکی به هوش تجاری خود خواهید بود و باید از ریل استیت کانادا سر دربیاورید تا بتوانید تصمیم های خوبی بگیرید و مدیریت بهتری بر سرمایه تان اعمال کنید. برای همین برای دوام آوردن در بازار هم لازم است دراین باره اطلاعات بیشتری داشته باشیم.

 

بیایید با هم نگاهی به برخی از بهترین مفاهیم و فاکت هایی که به شما کمک می کنند تا سبد سرمایه گذاری بهینه تری درست کرده و رشد آن را بهتر کنید بیندازیم. در واقع می خواهیم بدانیم بعد از خرید یک خانه در کانادا چگونه باید بطور موثر سرمایه گذاری انجام شده را مدیریت کنید. در ادامه به تشریخ این نکته می پردازیم که برخلاف تصور خیلی ها بعد از خرید یک ملک کار شما تمام نمی شود. اینطور نیست که پول و سرمایه نقدی شما حالا تبدیل به یک ملک فیزیکی و جامد شده باشد و باید آن را رها کنید و به کار دیگیر بپردازید. در واقع بعد از خرید ملک تازه کار مدیریت سبد دارایی شما شروع شده است و باید با تدوین برنامه ای جامع سرمایه گذاری خود را رصد کرده و آن را مدیریت کنید.

 

در قسمت اول این سلسله مطالب به رصد و مدیریت افزایش ارزش سرمایه گذاری شما در ریل است کانادا می پردازیم. خواهیم دید که بعد از خرید باید به ملک خود بعنوان موجودی زنده نگاه کنید و در ادامه  حیات و رشد به آن کمک کرده و از آن مراقبت کنید.

 

1. افزایش ارزش ملک در طول زمان

 این یکی از مزایایی است که ریل استیت کانادا نسبت به سایر انواع سرمایه گذاری دارد. برخلاف دارایی های کاغذی، ارزش ریل استیت در طول زمان در مناطقی که حتی رشد معقول و ثبات اقتصادی دارند نیز افزایش می یابد. دلیل این اتفاق، واقعیتی ساده است زمین آماده شده شهری برای ساخت و ساز نامحدود نیست، بلکه یک منبع محدود است که در طی زمانی طولانی از طریق نهادها و سازمان های شهری و دولتی ایجاد می شود و اصطلاحا به آن land development می گویند. هر زمین بایری که به محدوده شهر اضافه می شود باید بررسی ها و آزمایش ها و آماده سازی های گوناگونی از هموارسازی و تست های آلودگی محیطی گرفته تا احداث زیرساخت های آب و فاضلاب و برق و جاده و…را از سر بگذراند تا بعنوان زمین آماده شده شهری تلقی شده و  اجازه ساخت بر روی آن صادر شود. معلوم است که نمی توان در مدت کوتاهی زمین شهری بیشتری خلق کرد و معمولا در شهرهای بزرگ با کمبود زمین آماده روبرو هستیم.

تاریخ و تجربه گذشته اکثریت شهر ها، و بخصوص کلان شهرها نشان می دهند که همزمان با رشد جمعیت و افزایش مهاجرین، معمولاً ارزش زمین و ساختمان با گذشت زمان افزایش می یابد. البته مثل همه چیز های دیگر در این زمینه هم استثناهایی وجود دارد. شهر هایی هم بوده اند که بخاطر اتفاقات مختلف، از سوانح طبیعی گرفته تا تغییر الگوهای کسب و کار و تعطیل شدن کارخانجان اطراف از رونق افتاده اند. اما تعداد آنها به نسبت کل شهرهایی که توسعه یافته اند بسیار اندک است.

بنابر این اولین ویژگی ریل استیت آن است که برخلاف احساس اولیه خیلی ها، پول صرف شده و سرمایه گذاری انجام شده در آن قفل و جامد نمی شود و ملک با افزایش تدریجی قیمت حیات رو به رشد خود را ادامه می دهد.

 

2. افزایش ارزش از طریق بازسازی و بهبود بنا

 در ریل استیت اکثرا این امکان را دارید که با بازسازی (Renovation)ساختمان تغییراتی در معماری و سازه و محوطه انجام داده و استایل آن را به تقاضای روز بازار تغییر دهید و به این ترتیب ارزش آن را بالاتر ببرید. ابتدایی ترین کار نقاشی مجدد کل ساختمان است. و اگر بخواهید جلوتر بروید می توانید مثلا معماری داخلی آن را از کلاسیک به مدرن تغییر دهید. یا تعداد اتاق ها و ابعاد. آنها را کم و زیاد کنید، سالن ورزش به خانه اضافه کنید، آشپزخانه را مدرن کنید، تاسیسات مکانیکی و برقی را تعویض و نوسازی کنید. و حتی ساختمان را از نظر مصرف انرژی بهینه کنید، آن را به یک ساختمان هوشمند تبدیل کنید و.... این لیست را می توان بازهم ادامه داد. توجه داشته باشید که همه کارهایی که می توان در این زمینه انجام داد بستگی به تقاضای بازار و ذوق و ابتکار و نحوه فعالیت و مدیریت شما خواهند داشت.

یک راه این است که برای انجام این کارها یک پیمانکار بگیرید، که در اینصورت بخشی از افزایش ارزش ملک از این طریق به جیب پیمانکار خواهد رفت. و یا اینکه خودتان دست بکار شوید و بخش بزرگی از این کارها را بتدریج خودتان و یا با کمک خانواده و کارگر ساعتی انجام دهید که در اینصورت این بخش بزرگ از افزایش ارزش برای شما ذخیره خواهد شد.

پس دومین ویژگی ریل استیت کانادا این است که با اضافه کردن ایده ها و کار خودتان و استفاده از پیمانکاران مختلف می توانید ارزش آن را در طول زمان رشد دهید.

 

3. افزایش ارزش ملک از طریق اصلاحات قانونی

در مناطق معینی از شهر های رو به رشد کانادا این امکان را دارید که ملکی را بخرید و با انجام برخی اصلاحات قانونی ارزش آن را افزایش دهید. مثلا نقشه های ساختمانی آن را برای کوبیدن و ساختن تهیه کنید و پروانه ساخت بگیرید بطوری که کاملا آماده ساخت باشد. یا زمینی را بخرید و کار تفکیک آن را انجام دهید. یا درب جدایی با مجوز قانونی برای ورود به زیر زمین آن تعبیه کنید. بنحوی که هر خریداری که مایل بود بتواند با نوسازی بعدی، زیر زمین را به واحد مستقلی تبدیل کرده و اجاره دهد.

این ویژگی سوم ریل استیت کاناداست که با فعالیت شخصی خود و کسب مجوزهای قانونی می توانید به ارزش ملک اضافه کنید.

 

4. خلق جریان نقدی و افزایش ارزش ملک از طریق تبدیل آن به یک ملک استیجاری

حتی در زمان هایی که رشد طبیعی بازارریل استیت کم و کند است می توانید با تغییراتی ساختمان را به حالتی دربیاورید که اولا سرعت استهلاک آن پایین بیاید و تعمیر و نگهداری کمتری نیاز داشته باشد و ثانیا براحتی و بسرعت به اجاره برود و ثالثا مدیریت مستاجرین بعدی آن راحت تر باشد.

برای انجام چنین طرحی باید بازار اجاره را در آن محل کاملا بررسی کنید. سپس ببینید کدام قسمت های ساختمان به چه نوع تعمیرات و بهسازی هایی نیاز دارند. تعمیراتی که هم شکایت و گله مستاجرین را کمتر کنند و باعث کاهش هزینه های نگهداری شوند. واضح است که ملکی که هم خوب اجاره می رود، هم جریان نقدی پایداری ایجاد می کند و هم دردسر نگهداری کمتری دارد، مشتری بیشتری خواهد داشت و قیمت بالاتری برای آن پرداخت خواهند کرد.

ممکن است پیش بیاید که طی جستجوهای های خود به ملکی برخورد کنید که اگر آن را بخرید و دستی به سر و روی آن بکشید و بعد اجاره دهید بازهم درآمد اجاره کمتر از هزینه ماهانه وام پرداختی و نگهداری باشد، یعنی بعد از اجاره دادن هم باید مبلغی از جیب خود هزینه کنید تا وام آن را پرداخت کنید. اما ممکن است میزان افزایش قیمت ملک بعد از یک یا دو سال تمام این هزینه ها را جبران کند و در نهایت سود خوبی هم بکنید، منظور این است که وقتی وارد سرمایه گذاری در ریل استیت می شوید باید هر موردی را حساب شده بررسی کنید و برای آن یک طرح تجاری (business plan) تهیه کنید و تصمیم های های شما فکر شده باشند.

این چهارمین راهی است که می توانید با استفاده از آن ارزش سبد سرمایه گذاری خودتان در ریل استیت کانادا را افزایش دهید.

 

5. استفاده از دارایی ایجاد شده روی ملک شما

همانطور که در بند های قبلی گفته شد معمولا ارزش ریل استیت با گذشت زمان افزایش می یابد و منجر به خلق دارایی (equity) اضافی روی ملک می شود. این دارایی متعلق به شماست حتی اگر همین الان در حساب بانکی شما نباشد.

می توانید با رهن گذاشتن این بخش از دارایی از طریق فاینانس مجدد، وام اولیه خود را افزایش دهید و یا وام دومی بگیرید و با پول نقدی که بدست شما می رسد در سبد سرمایه گذاری خود تغییراتی ایجاد کنید. مثلا ملک دومی بخرید، یا وام ملک دیگری را که نرخ بهره بالاتری دارد تسویه کنید، یا در جایی که حدس می زیاد قیمت های کاندو آپارتمان رو به رشد خواهند بود یک واحد پیش خرید کنید و یا هر اقدام دیگری که می توان کرد و از پول نقد بدست آمده سبد سرمایه گذاری را قوی تر کرد را انجام دهید.

یک احتمال این است که وقتی روی ملک شما دارایی ایجاد می شود و ارزش خلق می شود بانک ها و حتی اشخاص حقیقی و حقوقی علاقه مند شوند که سرمایه ساخت را تامین کنند و به شراکت ملک را بسازید و بفروشید.

تمام این ها پنجره های جدیدی هستند که بعد از سرمایه گذاری صحیح و افزایش قیمت ملک باز می شوند. هر کدام را باید از زاویه استراتژی کلی خود بررسی کنید و بعد تصمیم بگیرید که چکار کنید.

این پنجمین راهی است که می توانید با استفاده از آن ارزش سبد دارایی خود را افزایش دهید.

 

6. استفاده از روش های شناخته شده ای مانند فعالیت در قالب یک شرکت برای سرمایه گذاری

اگر با موضوع سرمایه گذاری در ریل استیت کانادا جدی تر برخورد کنید و در این زمینه مطالعه بیشتری بکنید و حتی با یک حسابدار و یا وکیل امور تجاری مشورت کنید ممکن است بتوانید چهاچوب های قانونی بهتری برای مدیریت سبد دارایی خود پیدا کنید.

بعضی چهاچوب های سرمایه گذاری، مانند ثبت یک شرکت و فعالیت در قالب آن این امکان را به شما می دهند که بسیاری از هزینه هایی را که یا ناخودآگاه و یا بضرورت انجام می دهید بتوانید بصورت کسورات قانونی در ترازنامه مالیاتی خود درج کنید. در این صورت اولا مالیات کمتری خواهید پرداخت و ثانیا اشراف و آگاهی بیشتری به هزینه های واقعی این کار پیدا خواهید کرد. این به معنی آن است که روز به روز متخصص تر خواهید شد و با قواعد بازی ریل استیت در زمین کانادا آشناتر خواهید شد.

این ششمین راهی است که می توانید با استفاده از آن ارزش سبد دارایی خود را افزایش دهید.

 

7. امکان شراکت با مالکان دیگر برای تجمیع ملک های مختلف برای ایجاد یک سبد سرمایه گذاری بزرگ‌تر

وقتی وارد عرصه ریل استیت شده اید و ملکی و یا املاکی دارید که آنها را مدیریت می کنید همیشه این امکان را دارید که با املاک مجاور مذاکره کنید و با ادغام چند ملک و دادن طرح پیشنهادی مناسب به شهرداری یک پروژه بزرگ‌تر تعریف و اجرا کنید. این امر در مواقعی اتفاق می افتد که منطقه ای که در آن ملک را می خرید و یا قبلا خریده اید در معرض تغییر و تحول کاربری شهری باشد. گاهی اوقات شهرداری های مناطق مختلف کانادا از این امر استقبال می کنند و حتی مشوق هایی هم برای آن در نظر می گیرند.

ممکن است مواقعی پیش بیاید که ادغام از طریق ادغام دو شرکت کوچک که هرکدام صاحب ملکی هستند صورت بگیرد و لزوما هر دو ملک مجاور یکدیگر نباشند. در اینصورت پس از ادغام شرکتی به وجود خواهد آمد که دارای دو و یا چند ملک در جاهای مختلف شهر است و می تواند با اولویت بندی و استراتژی قوی تر آنها را مدیریت کند.

این هفتمین راهی است که می توانید با استفاده از آن ارزش سبد دارایی ریل استیت خود در کانادا را افزایش دهید.

 

سرمایه گذاری در ریل استیت با سرمایه گذاری در سهام و صندوق های قرض الحسنه تفاوت های اساسی دارد. همانطور که در ابتدای مطلب اشاره شد ریل استیت بخش اصلی و یا یکی از مهم ترین بخش دارایی خانوارهای کانادایی را تشکیل می دهد. آشنا شدن با قواعد بازی در این عرصه و جنبه های مختلف آن و کسب مهارت های لازم می تواند فعالیتی پرشور و زنده، آموزنده و خلاقانه و همراه با منافع اقتصادی باشد. در قسمت های بعدی این مطلب دنباله دار به سایر جنبه های سرمایه گذاری در ریل استیت کانادا خواهیم پرداخت.

 

مطالب مرتبط با این مطلب:

1. قیمت ریل استیت کانادا آنچنان به سرعت افزایش یافت که مزایای نرخ بهره پایین را از بین برد

2. مصرف کنندگان کانادایی انتظارات خود برای افزایش قیمت مسکن را کاهش می دهند

3. هوش مصنوعی فرایند معاملات ریل استیت را تسخیر می کند

انتشار: November 4 بروزرسانی: November 6 گردآورنده: ayandeh.ca شناسه مطلب: 226
Copyright © 2021 ayandeh.ca All rights reserved. SEO & Developed By Behrouz Azand