بازار ریل استیت تورنتو از کنترل خارج شده و در وضعیت ناپایدار قرار گرفته است

سیاستمداران می‌خواهند با ایده‌‌های خود اوضاع آشفتۀ بازار مسکن را آرام کنند، اما باید امیدوار باشیم که عمل نسنجیده‌ای از آنها سر نزند.

بازار ریل استیت تورنتو از کنترل خارج شده و در وضعیت ناپایدار قرار گرفته است

A real estate sign that reads "For Sale" and "Sold Above Asking" in Vaughan. PHOTO BY MARK BLINCH /REUTERS

اکنون یک هفتۀ دیگر از بهار گذشته و بازار مسکن تورنتو در نوسان شدید قرار دارد و کاملاً خارج از کنترل است.

املاک،‌از هر نوع و کیفیت که باشند، همچنان با قیمت‌ها و پیشنهادهای آنچنانی معامله می‌شوند.

فروشنده‌ها خوشحال به نظر می‌رسند، خریدارها از یک طرف مصمم هستند و از طرف دیگر آشفته؛ سایر افراد هم با تعجب مانده‌اند که چه نوع نتیجه‌گیری از این اوضاع داشته باشند.

سؤالی هم که ورد زبان همه شده این است که «بعداً چه می‌شود؟»

برخی هم هنوز باور دارند که این اوضاع ماندنی ‌است. آیا این یک حباب است یا یک بحرانِ قدرت خرید؟ الفاظ را که کنار بگذاریم، آیا واقعاً تفاوتی هم وجود دارد؟

به دو ویدئویی مرتبط در این باره توجه کنید:

https://www.youtube.com/watch?v=FjP7b-qtkr4 

و

https://youtu.be/UX4_T18WvK8

از دیدگاه من، کار از حد گذشته است؛ صبر مردم سر آمده و تحلیل‌های اقتصاددانان مبنی بر هشدارهای آشکار است. اکنون سیاستمداران هستند که سعی می‌کنند به طریقی وارد ماجرا شوند و اوضاع را آرام کنند.   

اگر شما متعجبید که از این پس اوضاع چگونه خواهد شد، فقط کافی است که نگاهی به عقب بیندازید تا ببینید چه اتفاقی می‌افتد وقتی یک دولت سعی می‌کند تا بازار ریل‌استیت را آرام کند.

واقعیت این است که مداخلۀ دولت در بازار ریل‌استیت نتیجۀ خوبی نداشته است.

بیایید به سال 1974 بازگردیم، یعنی زمانی که تلاش برای مهار کردن قیمت‌های سر به فلک کشیده در بازاری که تحت‌تأثیر سرمایه‌گذاری‌های پر خطر(speculative investment) بود به معرفی Ontario Land Speculation Act از سوی محافظه‌کاران استان انجامید. یعنی علاوه بر مالیات کسب‌شدۀ فدرال یک مالیات مستقل هم وضع شد که در نهایت منجر به اضافه شدن 20‌ درصد سود مالیات از سرمایه‌گذاری‌های پرخطر شد.

از لحاظ تئوری، این یک ایدۀ خوب است؛ سود کاهش‌یافته برای سرمایه‌گذاران باید به معنی انگیزۀ کمتر برای رقابت با استفاده‌کنندگان نهایی(end users) در بازار ریل‌استیت باشد. اما همچنان که این داستان ادامه پیدا می‌کند، بازار ریل‌استیت ناگهان به زانو می‌افتد و ضعیف می‌شود.

سرمایه‌گذاران که از هلدینگ‌ها خارج شده‌اند تمام فعالیت‌های جدید خود را کنار می‌گذارند. جریان نقدینگی به شکل معنی‌داری در بازار کاهش پیدا می‌کند. قیمت‌ها پایین می‌آیند اما همزمان تقاضا هم کم می‌شود. مالکانی که خودشان مستأجر هستند(owner-users) و دولت برای نجات آنها پیش‌قدم شده بود حالا هنوز با مشکلات جدید دست و پنجه نرم می‌کنند.

واقعاً این اوضاع،‌ اوضاع جالبی نیست.‌  

در اپریل 2017 که مانند امروز، بحران قدرت خرید به وجود آمده بود، لیبرال‌ها یک مالیات برای خریداران خارجی وضع کردند تا اوضاع را آرام کنند.

یک مالیات 15 درصدی وضع شد برای کسانی که ملیت خارجی دارند و هنوز ساکن کشور نشده‌اند، ایدۀ اولیه این بود که جلوی فعالیت خریداران خارجی گرفته شود به این هدف که صحنۀ رقابت خلوت شود و قیمت‌ها کاهش یابد.

این نوع قانونگذاری تقریباً یک اثر فوری در آرام کردن بازار داشت. فروش ماه جون 37.3 نسبت به سال قبل کاهش داشت. آنچه در نهایت درک کردیم این بود که ما میزان اثرگذاری خریداران خارجی بر بازار را دست بالا گرفتیم و از طرف دیگر اثر روانشناختی مداخلۀ دولت بر بازار را دست کم گرفتیم. ما به این نکته توجه نکردیم که مداخلۀ دولت ممکن است مردم را از سرمایه‌گذاری فراری دهد.

بازار آرام شد. ارزش خانه سقوط پیدا کرد. بازار فقط تسکین نیافت بلکه حباب بازار ترکید. و این لیبرال‌ها بودند که امور دستشان بود.

اما اگر مداخله‌های موردنظر به دقت مطالعه شوند و با تأمل به کار گفته شوند، آن وقت می‌شود اطمینان پیدا کرد که نتایج موردنظر اثر خود را خواهند گذاشت.

به ویدئویی مرتبط در این باره توجه کنید:

https://youtu.be/BN1m67b_0jg

وقتی سیاست موردنظر با فشار همراه باشد، با اثرات ناخواسته همراه می‌شود و آن طور که باید مؤثر واقع نمی‌شود.

در کشوری که تخمین زده می‌شود 60 تا 65 درصد از میانگین سرمایۀ خانوار به ریل‌استیت وابسته است، چنین ایده‌هایی، وحشتناک به نظر می‌رسد.

شنیدن اینکه فدرال‌ها در حال بررسی این برنامه هستند که یک مالیات سودآور بر مسکن اولیه (primary residences) وضع کنند واقعاً دلسردکننده است. این موضوع چگونه می‌تواند در این زمان مطرح شود؟

بازار ریل‌استیت تورنتو از کنترل خارج شده است. ما با یک طوفان اقتصادیِ تمام‌عیار آن هم در دوران کرونا روبرو هستیم: نرخ بهرۀ کم؛ تقاضای شدید؛ رقابت تنگاتنگ؛ و پول محرک(stimulus money). بنابراین، به جای اینکه به ایده‌های مداخله‌آمیز فکر کنیم که فقط سبب بدتر شدن اوضاع می‌شوند، بهتر است امیدوار باشیم که سیاستمداران رویۀ‌ اعتدال را در پیش بگیرند.

به نظر می‌رسد که جدی‌تر کردن رویۀ استرس تست (stress test) برای کیفیت مورگج سبب آرام شدن اوضاع می‌شود.

با توجه به تریلیون‌ها دلاری که دولت فدرال در تلاش خود برای سرپا نگهداشتن اقتصاد کرده است، به نظر نمی‌رسد که به این زودی‌ها شاهد یک افزایش چشم‌گیر در نرخ بهره باشیم،‌ اما آنها قطعاً می‌توانند افزایش شرایط حداقلِ پیش‌پرداخت را در برنامۀ خود قرار دهند.

زمانی که ما به مهم‌ترین مسائل ساختاریِ مؤثر بر بازار مسکن می‌پردازیم، به تغییرات کوچک بیشتری نیاز داریم که سبب یک اثر متعادل‌کننده شود.

این موارد می‌توانند راهگشای ما در این اوضاع باشند: کاهش کاغذبازی، بیشتر کردن مشوق‌ها، بهبود تراکم و از میان بردن موانع در City Hall.

@brynnlackie


این مطلب توسط گروه مترجمانِ وب‌سایت آینده تهیه شده است؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت.

برای اطلاع سریع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندیدhttps://t.me/AyandehCanada


به نقل از: TORONTO SUN
انتشار: March 24 بروزرسانی: March 27 گردآورنده: ayandeh.ca شناسه مطلب: 63
Copyright © 2021 ayandeh.ca All rights reserved. SEO & Developed By Behrouz Azand