نیاز به فضای اداریِ کمتر در نتیجۀ پاندمی، می تواند سبب آسیب سنگین به مالکانِ واحدهای تجاری شود

یک اتاق همایش خالی در نیویورک،
نیویورک یکی از شهرهایی است که کمترین میزان بازگشت کارمندان به دفاتر را دارد.
George Etheredge for The New York Times

 April 8, 2021

برخی از کارفرمایانِ بزرگ همزمان با دست و پنجه نرم کردن با دورکاری، در حال کاهش دادن فضای اداری خود هستند. این تغییرِ رویه می‌تواند به نوبۀ خود منجر به زیان مالکان و کاهش درآمد شهرها شود.

 استقبال از دورکاری به علت پاندمی، سبب شده است که تعداد دفاتر خالی به بالاترین سطح خود در دهه‌های اخیر برسد، در نتیجه صنعت «ریل‌استیت» در بسیاری از شهرهای آمریکا با تهدید مواجه شده است.

کارفرمایان در زمان پاندمی متوجه شدند که حتی برای تمام کارمندان امکان ادامۀ کسب‌وکار از طریق دورکاری وجود دارد، اکنون رویه‌ای ایجاد شده که بسیاری قصد دارند آن را ادامه دهند. این مسئله می‌تواند آسیب شدیدی به شرکت‌های بزرگی بزند که در زمینۀ ساخت و معاملات ساختمان‌های اداری فعالیت می‌کنند. از دیگر پیامد‌های این مسئله می‌توان به  کاهش اجاره‌بهای دفاتر، کاهش مراجعه به رستوران‌ها و فروشگاه‌ها و ایجاد تأخیر در روند ساخت و ساز‌ها اشاره کرد. همچنین این مسئله می‌تواند به‌طور مخاطره‌آمیزی سبب کاهش درآمدهای مالیاتیِ شهرها و محدودۀ مدارس و مناطق آموزشی‌شود.

طبق پیش‌بینی‌های محلی که روز چهارشنبه منتشر شد، فقط در یک سال ارزش برج‌های اداری در منهتن که بزرگترین نواحی تجاری کشور را در خود جای داده است 25 درصد سقوط کرد. تخمین زده می‌شود که این سقوطِ ارزش، سبب کاهش یک میلیارد دلاری درآمد مالیاتیِ املاک شود.

شرکت‌هایی مانند «Target»، «Salesforce »، «Ford Motor»، «JPMorgan Chase» و برخی دیگر نیز کاهش فضای اداری را در برنامۀ خود دارند. «Jamie Dimon» مدیر اجرایی «JPMorgan Chase» (بزرگ‌ترین کارفرمای بخشِ خصوصیِ نیویورک) در نامه‌ای به سهام‌داران نوشت: «دورکاری به‌طور قابل توجهی نیاز ما به ریل‌استیت را کاهش می‌دهد... برای هر 100 کارمند به‌طور متوسط تنها به 60 صندلی نیاز است.»

درست همان‌طور که کاهش غیرمنتظرهٔ مصرف نوشابه، سبب زیان‌دهیِ شدید شرکت کوکاکولا می‌شود، در صورت کاهش تمایل به فضای اداری، مالکان ساختمان‌های اداری نیز  ورشکسته خواهند شد، اکثر ساختمان‌های اداری متعلق به شرکت‌های بیمه، صندوق‌های بازنشستگی، اشخاص و سایر سرمایه‌گذاران هستند،. به گفتهٔ جاناتان لیت^[1]، مدیر ارشد سرمایه‌گذاری شرکت «Land & Buildings»: «پاندمی ثابت کرد که دورکاری موفقیت‌آمیز است... قرار نیست این شرایط از بین برود، شرکت‌ها درحال تطبیق دادن خود هستند و دفاتر ریل‌استیت نیز در طول این مدت،‌اوضاع سختی خواهند داشت» - شرکت Land & Buildings یک شرکت سرمایه‌گذاری در زمینهٔ ریل‌استیت است که دیدگاهی بدبینانه به بازار دفاتر شهر نیویورک دارد.

به گفتهٔ «Cushman & Wakefield»: «نرخ تخلیهٔ ساختمان‌های اداری در مراکز شهرها به‌طور پیوسته‌ای افزایش یافته و به بالاترین میزان خود در طول یک دههٔ اخیر یعنی 16.4 درصد رسیده است». حتی اگر شرکت‌ها پس از واکسیناسیون، دورکاریِ کامل یا ترکیبی را در برنامه قرار دهند و برخی افراد به دفتر کار خود بازگردند، باز هم این تعداد می‌تواند افزایش یابد.

تا به حال مالکانی مانند «Boston Properties» و «SL Green» خسارات مالی زیادی را متحمل نشده‌اند چرا که سال گذشته با جمع‌آوری اجاره از مستاجرانی که گرفتار قراردادهای طولانی بودند، توانستند دوام بیاورند (متوسط مدت قرارداد برای فضاهای اداری حدوداً 7 سال است).

همچنان که رفته رفته قراردادهای اجاره به زمان تمدید خود نزدیک می‌شوند، مالکان با شمار زیادی از طبقات خالی رو به رو می‌شوند. در همین زمان، تعداد زیادی ساختمان‌های اداری جدید در دست ساخت هستند، به عبارتی 124 میلیون فوت مربع در سراسر کشور که تقریباً برای 700،000 کارمند کافی است. این تغییرات می‌تواند مبالغ اجاره را کاهش دهد که قبل از پاندمی به رکوردهای تازه‌ای رسیده بود و مبلغ اجاره‌بها می‌تواند منجر به برآورد‌هایی ‌شود که به نوبۀ خود اساس لایحه‌های مالیاتی را شکل می‌دهد.

بسیاری از کارفرمایان بزرگ از قبل به مالکان برخی از ساختمان‌های مشهور اعلام کرده‌اند که با پایان یافتن قرارداد اجاره، آنجا را ترک خواهند کرد. شرکت «یونایتد ایرلاینز»^[2] با از دست دادن بیش از 17 درصد فضای اداری خود در «برج ویلیس»^[3] در شیکاگو (سومین ساختمان بلند کشور) و مالکیت ارزشمند شرکت «Blackstone» (شرکتی در وال استریت) حدود 150،000 فوت مربع از فضای خود را از دست می‌دهد. شرکت «سیلزفورس» نیز نیمی از فضای اداری خود را اجاره می‌دهد که شامل تقریباً 225،000 فوت مربع از برج این شرکت در خیابان «Mission» در سانفرانسیسکو ‌می‌باشد، این برج توسط شرکت «Skidmore, Owings & Merrill» طراحی شده و تحت مالکیت شرکت «Kilroy Realty» است.

شرکت یونایتد ایرلاینز (United Airlines) در حال از دست دادن حدود 17 درصد از فضای اداری خود در «برج ویلیس Willis» در شیکاگو است (سومین ساختمان بلند کشور) 
David Kasnic for The New York Times

در حال حاضر تقریباً 17.3 درصد از کل فضای اداری منهتن برای اجاره موجود است که این بالاترین میزانِ حداقلی نسبت به سه دههٔ گذشته است. براساس گزارش اخیر شرکت خدمات ریل‌استیت Newmark ، قیمت گذاشته شده برای اجاره در این منطقه از 82 دلار در ابتدای سال 2020 به حدود 74 دلار در هر فوت مربع کاهش یافته است. در جاهای دیگر مانند «بوستون» و «هیوستون» قیمت گذاشته شده برای اجاره از سال قبل تغییری نداشته است، اما در شیکاگو کمی افزایش یافته است.

«یونیکلو»^[4] برند لباس ژاپنی که مقر آن در ایالات متحده و در محلهٔ «سوهو»^[5] منهتن است، اخیراً به ساختمان اداری دیگری در همان اطراف تغییر مکان داده است، دفتری با طراحیِ باز  برای 130 کارمند که تنها روزهای معدودی در هفته به این دفتر می‌آیند. بسیاری از کارمندان این دفتر پس از پاندمی همچنان به‌ صورت دورکار به فعالیت‌های خود ادامه خواهند داد، در حالی‌که برخی دیگر، مانند کارمندان بخش بازاریابی، گاهی جلسات را حضوری برگزار می‌کنند. «دایسوکه سوکاگوشی»^[6] مدیر اجرایی یونیکلوی ایالات متحده می‌گوید: «این مسئله در جایگاه یک رهبر چالش برانگیز بوده است چرا که ملاقات حضوری افراد بسیار اهمیت دارد. اما با این‌حال، از آنجا که شرکتی ژاپنی با قلمرو جهانی هستیم، نیاز به همکاری از راه دور در بسیاری از مراکز همیشه بخشی از ویژگی ما بوده است».

مالکان بزرگ اغلب مانند شرکت‌های ریل‌استیتی بنا شده‌اند که تقریباً همۀ سود خود را به سرمایه‌گذاران انتقال می‌دهند، قیمت سهام این نوع شرکت‌ها بسیار کمتر از زمان اوج قبلی خود معامله می‌شوند و حتی مانند بازار گسترده‌تر سهام و برخی شرکت‌های هواپمایی و هتل‌ها که تحت تأثیر پاندمی قرار گرفته‌اند، با رکودهای تازه‌ای روبرو شده‌اند. سهام Boston Properties (یکی از بزرگترین مالکان اداری) با 29 درصد افت نسبت به بالاترین سطح قبل از پاندمی روبرو است. سهام شرکت SL Green نیز در جایگاه یک مالک مهم در نیویورک 26 درصد کاهش یافته است.

شرکت «فیچ ریتینگز»^[7] تخمین می‌زند که در صورت دورکاریِ متوسطِ یک و نیم روزهٔ کارمندان در هفته، سود مالکانِ دفاتر، 15 درصد نزول خواهد داشت. سه روز دورکاری می‌تواند 30 درصد درآمد را کم کند.

مدیران بخش ریل‌استیت ادعا می‌کنند که نگران نباشید. آن‌ها می‌گویند زمانی که اکثر مردم واکسینه شوند دور کاری از بین می‌رود. به نظر شما دلایل آن‌ها برای این تفکر چیست؟ آن‌ها می‌گویند بسیاری از مدیران اجرایی شرکت‌ها به آنها گفته‌اند که همکاری مؤثر یا آموزش کارمندان جوان، بدون حضور فیزیکی دشوار است.

این مالکان همچنین ادعا می‌کنند که ملک‌های آن‌ها (که به اصطلاح ساختمان‌های کلاس A شناخته می‌شوند) بسیار بهتر از دفاتر بی روح یا هتل‌ها و خرده‌فروشی‌ها خواهد بود.

«Nadeem Meghji» رئیسِ «ریل‌استیت شرکت بلک استون در آمریکا» در بیانیه‌ای گفت: «معتقدیم تمایز سازه‌های اداری مانند برج Willis به جذب مستاجران خوب ادامه خواهد داد و همچنین سازه‌هایی که در امکانات رفاهی، خدماتی و فناوری سرمایه‌گذاری کرده‌اند، در مسیر موقعیتِ رو به جلو قرار می‌گیرند».

مالکان مورد اشاره همچنین ادعا می‌کنند که حتی اگر کارمندان به صورت روزانه سر کار نروند، آن‌ها میزها و اتاقک‌هایی را برای ساختمان‌ها درنظر خواهند گرفت که فاصله گذاری اجتماعی در آن‌ها رعایت شده باشد.

برخی از شرکت‌ها خواستار این مسئله هستند که مردم را به ادارات باز گردانند. شرکت‌های فناوری، از جمله آمازون، فیس بوک، گوگل و اپل، بر فضای اداری خود در شهر نیویورک در طول پاندمی افزوده‌اند، و برخی دیگر نیز در جاهای دیگر در حال گسترش‌ فضای اداری خود هستند. هفتهٔ پیش آمازون به کارمندان خود گفت که «ما مطابق با خط مشی خود به فرهنگ دفترمحوری باز می‌گردیم.»

اوون دی توماس^[8]، مدیر اجرایی شرکت دارایی بوستون، گفت: «شرکت‌هایی که به‌طور حضوری کار می‌کنند موفقیت بیشتری نسبت به آن‌هایی کسب می‌کنند که به‌طور مجازی کار می‌کنند».

برخی از شرکت‌های بزرگ فناوری، مانند فیس‌بوک، در طول پاندمی، فضای اداری خود را گسترش دادند.
Gabby Jones for The New York Times

رکود پاندمی از نمونه‌های قبلی متفاوت است از این لحاظ که می‌تواند به نفع مالکان باشد. بانک‌ها، شرکت‌های بیمه و مشاغل مشابه پس از بحران مالی حدود 600٬000 کارمند خود را تعدیل کردند. اما اکنون شرکت‌هایی که به نسبت، تعدادِ زیادی کارمندان اداری را استخدام می‌کنند خسارتی ندیده‌اند.

آقای توماس می‌گوید: «اوضاع مشتریان ما خوب است - بیشتر آن‌ها رکود اقتصادی را تجربه نمی‌کنند».

کالین کانلی^[9]، مدیر اجرایی شرکت دارایی Cousins (واقع‌شده در آتلانتا) بر این باور است که شرکت‌های فناوری فضای اداری خود را تا حد زیادی حفظ کرده و حتی در مناطقی مانند آتلانتا و آستن (تگزاس) گسترش می‌دهند. چهار مستأجر بزرگ کازینز از شرکت‌های فناوری هستند.

آقای کانلی گفت: «دیدگاه ما این است که آنها تصمیمات مربوط به جابجایی را برای دورکاری نمی‌گیرند».

اما اشتیاق شرکت‌های فناوری ممکن است همانند گذشته نباشد. فیس بوک و کازینز در حال مذاکره برای اجاره 353000 فوت مربع در مرکز شهر آستین بودند، اما به گزارش «Austin Business Journal» در مارس، فیس بوک از تصمیم خود منصرف شده است. این شرکت‌ها از صحبت در مورد مذاکراتشان خودداری کردند.

تریسی کلایتون^[10]، سخنگوی فیس بوک، می‌گوید: «همانطور که بیش از 1200 کارمند ما شهر آستین را خانهٔ خود می‌دانند، ما به این شهر پایبند هستیم».

اغلب پیش‌بینیِ بازگشت به دفاتر پوچ از آب در آمده است. بسیاری از مدیران اجرایی ریل‌استیت یک سال پیش گفتند که قرنطینه‌ها تا تابستان کمرنگ می‌شوند. پس از یک سال ایالات مختلف محدودیت‌ها را کاهش داده و بسیاری از آمریکایی‌ها واکسینه خواهند شد. با این حال، به گفته یک شرکت امنیتی به نام Kastle Systems، به طور متوسط فقط یک‌چهارم کارمندان در 10 منطقه بزرگ شهری به دفاتر بازگشتند، میزانی که برای ماه‌های زیادی در وضعیت ثابت مانده است.

مطابق با اظهارات Kastle Systems، شهرهایی که کمترین میزان بازگشت را دارند در سواحل هستند، مانند نیویورک، سانفرانسیسکو و واشنگتن، که در آن شهرها اغلب رفت‌وآمد طولانی‌مدت در سیستم‌های نامناسب حمل‌ونقل متداول است.

به گفتۀ آقای لیت در جایگاه یک سرمایه‌گذار: «ما برای اینکه بفهمیم سطح جدید تقاضای مستأجر چیست، سه تا چهار سال سخت را در پیش خواهیم داشت».

By Peter Eavis and Matthew Haag

پانوشت‌ها:

[1] Jonathan Litt

[2] United Airlines

[3] Willis Tower

[4] Uniqlo

[5] SoHo neighborhood

[6] Daisuke Tsukagoshi

[7] Fitch Ratings

[8] Owen D. Thomas

[9] Colin Connolly

[10] Tracy Clayton

عبارت‌های کلیدی:

بازار مسکن - بازار مسکن آمریکا- وام مسکن - خرید و فروش خانه - ریل‌استیت آمریکا - ملک تجاری -  دورکاری - بازار مسکن نیویورک - قیمت خانه در آمریکا - پاندمی - نوسان بازار - وام مسکن - اجارۀ مسکن - فروش ملک - تحلیل اقتصادی -نیویورک‌تایمز 

این مطلب توسط گروه مترجمانِ وب‌ سایت آینده تهیه شده است؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت.

برای اطلاع سریع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید:           https://t.me/AyandehCanada