کاهش شدید خانه های آمادۀ فروش در آمریکا به گزارش نیویورک تایمز

کم بودن خانه‌های آمادۀ فروش واقعاً تعجب‌آور شده است. یک دلیل آن به پاندمی مربوط می‌شود، اما این تمام داستان نیست.  

کاهش شدید خانه های آمادۀ فروش در آمریکا به گزارش نیویورک تایمز

  NewYork Times-Published Feb. 26, 2021
Updated March 5, 2021

بخش زیادی از بازار مسکن راکد مانده است. بسیاری از خانه‌ها در حومه و حتی مناطق متراکم شهری که معمولاً در این وقت سال آمادۀ فروش بوده‌اند، حالا دیگر خبری از آنها نیست. حتی در شهرهایی که به دلیل پاندمی با فراوانیِ آپارتمان‌های خالی و کاهش اجاره‌ها روبرو بوده‌ایم نیز خرید خانه سخت شده و این دور از انتظار است.

مطابق با داده‌های Altos Research (شرکتی که بازار مسکن را در سطح کشور آمریکا تحلیل می‌کند) این روزها در مقایسه با سال گذشته آمار خانه‌های آمادۀ فروش به نصف رسیده است. این آمار پس از سال‌ها روند پیوستۀ کاهشی، یک رکود خیره‌کننده در آمار خانه‌های آمادۀ فروش محسوب می‌شود.

رفتار بازار مسکن بسیار غیرقابل‌انتظار شده و این یک علامت هشداردهنده است؛ این رفتار حتی در شرایط عادی  می‌تواند قوانین اولیۀ اقتصاد را به چالش بکشاند.

با کاهش شدید تعداد خانه‌های آمادۀ فروش در نواحی متراکم شهری روبرو هستیم

 

این تصویر فقط در نتیجۀ پاندمی ایجاد نشده، بلکه نتیجۀ  سال‌های گذشته است. اگر چه بخشی از آنچه اکنون در بازار فروش اتفاق می‌افتد، واضح به نظر می‌رسد، اما ما با نیمۀ پیچیده‌تری هم روبرو هستیم. گذشته به ما ‌آموخته است که نرخ بهرۀ پایین و تمایل برای فضای بیشتر درنتیجۀ تأثیر پاندمی، از جمله محرک‌های  بازار محسوب می‌شوند.

آقای بنیامین کیز، اقتصاددان در دانشگاه پنسیلوانیا باور دارد که «شما با نگاه به عرضه ممکن است گمراه شوید ... چه کسی دوست دارد در وسط پاندمی خانۀ خود را بفروشد؟ من همیشه به این نکته اشاره می‌کنم. الان واقعاً زمانی است که شما برای فروش خانه بخواهید درب منزل را به روی مردم باز کنید؟ نه، من اینطور فکر نمی‌کنم».

اکثریت مالکان خانه در آمریکا متعلق به نسل بیبی‌بومر یا قبل‌تر از آن هستند، یعنی گروهی که در معرض بیشترین ریسک از کرونا هستند. اینکه بسیاری از آنها در طول سال گذشته مایل نبوده‌اند که نقل‌مکان کنند باعث شده  که روند رشد خانواده‌های جوان‌تر سخت‌تر شود.

همانطور که آقای کیز اشاره می‌کند موانع زیادی بر سر راه کسانی است که قصد ارتقای وضعیت خانۀ خود را دارند. چه کسی حاضر می‌شود بعد از عمری در خانۀ بزرگ زندگی کردن به خانۀ سالمندان نقل‌مکان کند؟ چه کسی در پیِ یک خانۀ همیشگی و نقل‌مکان از اولین خانۀ خود است زمانی که هنوز مشخص نیست در شش ماه آینده وضعیت دورکاری چگونه باشد؟

این بی‌میلی به تغییر وضعیت زمانی که در یک بازار کساد رخ دهد، اهمیتی دوچندان پیدا می‌کند. آقای رالف مک‌لاکلین، اقتصاددانِ ارشد در شرکت مالی «Haus» به این نکته اشاره می‌کند. زمانی که گزینه‌های زیادی برای خرید موجود نباشد، فروشندگان برای یافتن خانه‌های خودشان دودل می‌شوند و از بازار روی برمی‌گردانند.  

مک‌لاکلین اشاره می‌کند: «هر خانه‌ای که از بازار خارج می‌شود حکم یک مشوق را دارد برای دیگران که خانۀ خود را نفروشند... ما با چرخه‌ای روبروییم که خودش خودش را تقویت می‌کند».

عامل دیگری در این باره وجود دارد که با پاندمی مرتبط است: در زمان اوج کرونا بیش از چهار میلیون مالک با استفاده از وام‌های حمایتی دولت دربارۀ وام مسکن، مورد تخفیف(mortgage forbearance) قرار گرفتند. این سیاست که طی ماه جون توسعه خواهد یافت، برای بسیاری از خانواده‌ها که درآمدشان را از دست دادند در حکم یک طناب نجات بوده است، اما بر این نکته نیز دلالت دارد که خانه‌هایی که طی سال گذشته چه از طریق فورکلوژر یا حراج، به بازار می‌آمدند اکنون دیگر خبری از آنها نیست.

اگر همۀ این موارد را در کنار هم بگذاریم و داستان افرادی را اضافه کنیم که ناچار به خرید خانه در حومه یا خرید با چشمان بسته در شهری دورافتاده شدند، به اثر گسترده‌تر  پاندمی می‌رسیم، اینکه «آمریکایی‌ها در جای خود میخ‌کوب شده‌اند».

این واقعیت با دیگر عوامل ایجادکنندۀ سقوط قیمت آمیخته می‌شود. حتی پیش از پاندمی، کارشناسان ریل‌استیت و اقتصاددانان نگرانِ کمبود موجودیِ خانه بودند، یعنی کاهشی که از زمان رکود بازار مسکن در گذشته در حال ترند شدن بود.   

بیش از یک دهه است که آمار ساخت خانه از میانگین‌های سالیان قبل کمتر شده است. رکود بازار مسکن، صنعت ساختمان‌سازی را ویران کرده و بسیاری از کارگرانِ ساختمانی را به شغل‌های دیگری کشانده است. محدودیت‌های محلی برای ساخت‌وساز و اعتراضات همسایه‌ها نیز از جمله موانع سرعت ساخت و ساز محسوب می‌شود. سیاست‌های سفت و سختِ رئیس‌جمهور سابق، دونالد ترامپ، سبب محدودیت بیشتر عرضۀ نیروی کار در صنعت شد و تعرفه‌های او قیمت مصالح ساختمانی را بیشتر کرد. یک بازار مسکن که دچار رکود شده، برای احیای خود به خانه‌های تازه ساخته شده نیاز دارد.

لورنس یان، اقتصاددان ارشد انجمن ملیِ ریلترز، باور دارد که «به همین دلیل است که ساخت مسکن کاری خطیر محسوب می‌شود». زمانی که یک نوع خانۀ جدید به بازار وارد می‌شود،‌ هیچ کس لزومی نمی‌بیند که جایی برای آن خالی کند. «ساختمان‌سازها فقط خانه‌های خالی به بازار وارد می‌کنند».

همچنین، دهۀ قبل دورۀ بهره‌های نسبتاً پایین محسوب می‌شود. این امر باعث شد که بسیاری از مالکان وسوسه بشوند که بیشتر از روال سابق، در خانه‌هایشان بمانند و همچنان از وام‌های ارزان استفاده کنند. نرخ‌ بهرۀ کم همچنین باعث شد بسیاری از مالکانی که خانۀ جدید خریداری کرده‌اند، خانۀ قبلی خود را نفروشند، بلکه به آن در جایگاه یک سرمایه‌گذاری نگاه کنند.   

مدیرعامل شرکت پژوهشی Altos، مایکل سیمونسن، اظهار می‌دارد که «این روزها اینکه دو ملک داشته باشیم، یک وضعیت عالی محسوب می‌شود؛ وقتی نرخ وام من 2.7 درصد است، چرا دو خانه نداشته باشم؟».

آقای سیمونسن اشاره می‌کند که طی دهۀ گذشته، تعداد خانه‌های سینگل در بازار اجاره بیش از 7میلیون رشد داشته است. بخش زیادی از بازار اجاره‌ تحت اختیار افراد است و نه سرمایه‌گذاران بزرگ شرکتی. البته با ظهور شرکت‌هایی مانند Airbnb، با افزایش فرصت‌های کسب درآمد از سرمایه‌گذاری در املاک نیز روبرو بوده‌ایم.

آقای مارک زندی، اقتصاددان ارشدِ Moody Analytic در این باره اظهار می‌کند: «ما برای آنچه در حال رخ دادن است در پی یک تئوری میدانیِ یکپارچه هستیم. ... همۀ ما در جریان خرده اطلاعات ناهمسان هستیم. هر کسی با تلسکوپ خودش به آسمان نگاه می‌کند و سنجش خودش را از امور دارد. اینکه همۀ این تکه‌ها را کنار هم قرار دهیم و به نتیجه برسیم واقعاً کار سختی است».

قیمت‌های اجاره و فروش با یکدیگر هم‌خوانی ندارند

اما به گفتۀ آقای زندی، تأثیر کلی این وضعیت روشن است: «بازار به سختی تکان می‌خورد و رمقی برای حرکت ندارد». همین وضعیت انواع رفتارها و الگوهای عجیب را موجب شده است. تعداد افرادی که چشم‌بسته خانه‌ای را می‌خرند افزایش یافته است. میانگین قیمت‌های فروش در برخی مناطق کلان‌شهرها فقط در یک سال بیش از 15 درصد افزایش داشته است. در دیگر مکان‌ها، بازار فروش به‌طورکلی مسیر خودش را از آنچه در بازار اجاره می‌گذرد جدا کرده است.

در حالت عادی، اقتصاددانان انتظار دارند که قیمت‌های اجاره و فروش خانه در یک جامعه، همگرایی داشته باشند؛ به این دلیل که هر دو در حال واکنش نشان دادن به شرایطی مشابه هستند، مثلاً  [در مورد آمریکا] یک بازار کارِ قوی، امکانات رفاهی موردپسند و نزدیک بودن به دریا. زمانی که اجاره‌ و فروش خانه‌ها شروع به واگرایی کنند، نشانۀ این است که یک جای کار می‌لنگد، مثلاً با یک حباب مسکن روبرو هستیم.

اکنون در برخی نواحی متراکم شهری، قیمت فروش و اجاره فقط در حال واگرایی نیستند بلکه در مسیر معکوس یکدیگر حرکت می‌کنند. قیمت فروش در حل بیشتر شدن است در حالی که اجاره‌ها روند کاهشی دارد.

جنی شوئتز، محقق موسسه بروکینگ، در این باره می‌گوید: «فکر نمی‌کنم قبلاً با بازار مسکنی شبیه به امروز روبرو بوده‌ باشیم... رکودهای دیگری که داشته‌ایم تا حدی متفاوت به نظر می‌رسند، به همین دلیل، پیش‌بینیِ آنچه می‌خواهد رخ بدهد سخت شده است».

با توجه به مسیر رو به افول بازار مسکن، قیمت‌ خانه‌ها با سرعت بیشتری نسبت به اجاره‌ها افزایش پیدا کردند؛ به این معنی که بسیاری از خانه‌ها به قیمتی فروش رفتند که مالکانِ آنها فقط در صورت اجاره، از پس تأمین قیمت برمی‌آمدند. در ادامۀ این رکود، قیمت خانه‌ها در برخی بازارها کاهش یافت و از سوی دیگر، اجاره‌ها افزایش پیدا کرد، به این دلیل که مالکانِ جدیدِ خانه‌های در رهن بانک (forclosed) به بازار اجاره روی آوردند.

دلایل کاهش اجاره فقط به پاندمی خلاصه نمی‌شود. کارگرانی که از کار بیکار شدند ناچار بوده‌اند برای سکونت از خانواده یا دوستان خود کمک بگیرند. دانشجویان که معمولاً جایی را نزدیک دانشگاه اجاره می‌کردند حالا در خانه هستند. برخی فعالان بازار اجاره با توجه به نرخ بهرۀ کم موفق شده‌اند خانه‌ای را بخرند. طی دوران کرونا جریان عادی حرکت اجاره‌کنندگان جدید (دانشجویان، مهاجران، کارگرانی که تازه شغلی پیدا کرده‌اند) به سوی شهرها، دچار انحراف شده است.    

مطابق با تحقیق تازه‌ای که آرپیت گوپتا در نیویورک‌تایمز انجام داده است، اجاره‌ها در مناطق نزدیک شهر بیشترین کاهش را داشته‌اند. در دوران کرونا خیلی معقول نیست که در این مناطق اجارۀ بیش‌از حدی پرداخته شود به این دلیل که در زمان قرنطینه رستوران‌ها، موزه‌ها، ‌بارها و مراکز اداری بازرگانی مثل سابق فعال نیستند. این امر الگوی غیرعادیِ دیگری را به دنبال دارد: اجارۀ خانه‌های سینگل متداول شده است و از طرف دیگر تقاضا برای کاندوها مثل سابق نیست.      

این شرایط غیرعادی در بازار اجاره، در جریان بازار مسکن بودن را  سخت‌تر از قبل می‌کند. الان نسبت قیمت خانه‌ها به اجاره‌ها در بسیاری از مراکز شهری به بزرگی زمانی است که حباب مسکن وجود داشت؛ این نسبت از زمان پاندمی به اوج خود رسیده است، دلیل این امر فقط به افزایش قیمت‌ها مربوط نمی‌شود بلکه تا حدی به این علت است که اجاره‌ها کاهش یافته‌اند.

آقای زندی بر این باور است که او هنوز خیلی تحت‌تأثیرِ فاجعه‌ای نیست که مانند یک حباب مسکن رفته رفته دارد خود را نشان می‌دهد. به گفتۀ او آنچه نگران‌کننده است این است که افزایش قیمت‌ها، بسیاری از خریداران خانه را ناامید کرده است، یعنی خریدارانی که از طبقۀ متوسط هستند یا خرید‌ اولی محسوب می‌شوند. با توجه به وضعیت سود بهره، این افراد در سال‌های پیش رو ممکن است دچار شکست مالی شوند.

«فکر نمی‌کنم این یک هشدار قرمز رنگ باشد؛ این یک هشدار زرد رنگ است. ... اما اگر سالی مشابه با سال گذشته در پیش داشته باشیم با هشدارهای قرمز رنگِ بسیاری روبرو خواهیم شد».

اکنون هنوز مشخص نیست که چه عاملی سبب بیشتر شدن موجودی خانه‌ها می‌شود. ساخت و ساز کمک‌کننده است اما سال‌ها طول می‌کشد که با نیازهای عرضه در یک بازار مسکنِ سالم همگام شود. تخفیف‌های دولت در مورد وام مسکن(mortgage forbearance) تقریباً بعد از ماه جون، از سر گرفته خواهد شد و این امر سبب ایجاد موجودیِ بیشتر از طریق راهکار‌هایی مانند فورکلوژر خواهد شد. اگر هم بیبی‌بومرها واکسینه شوند شاید تصمیم بگیرند تکانی به وضعیت سکونت خود بدهند.  

این احتمال وجود دارد که برخی از میلیون‌ها خانۀ سینگل که طی یک دهۀ گذشته به حالت اجاره‌ای تبدیل شده‌اند حالا به بازار فروش بازگردند و مالکین از فروش آنها سود قابل‌توجهی برای خود متصور شوند.

 کرونا در نهایت تسلیم خواهد شد و مردم نسبت به کار بیرون از خانه دلگرم خواهند شد و راضی می‌شوند که خانۀ خود را در معرض فروشندگان و رفت و آمد آنها قرار‌ دهند. اما این دلایل برای کسی که در انتظار یک افزایش موجودیِ متداول در بهار باشد، چندان خوش‌بینانه و ملموس نیست.  

در یک سالِ نرمال، موجودی خانه در فوریه از نقطۀ پایین سالانۀ خود عبور و شروع به افزایش می‌کند. به گفتۀ آقای سیمونسن: «ما هنوز رکود را پشت سر نگذاشته‌ایم. ... من واقعاً نگرانم که هنوز از این نقطه عبور نکرده‌ایم».  


کلمات کلیدی: بازار مسکن -  فروش خانه - بازار اجاره - پساکرونا - پاندمی - اقتصاد - مسکن آمریکا - وام مسکن - تغییر الگوها 

By Emily Badger(@emilymbadger) and Quoctrung Bui (@qdbui


این مطلب توسط گروه مترجمانِ وب‌ سایت آینده تهیه شده است؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت.

برای اطلاع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید: https://t.me/AyandehCanada

به نقل از: NewYorkTimes
انتشار: March 11 بروزرسانی: March 27 گردآورنده: ayandeh.ca شناسه مطلب: 51
Copyright © 2021 ayandeh.ca All rights reserved. SEO & Developed By Behrouz Azand