استرس تستِ وام مسکن به زبان ساده

ما همیشه برای روزهای بد خودمان را آماده می‌کنیم؛ چرا هنگام گرفتن وام مسکن اینکار را نکنیم؟

ما همیشه برای روز مبادا خودمان را آماده می‌کنیم. وقتی هوا ابری است با خودمان چتر حمل می‌کنیم و قبل از یک مسافرت طولانی، آمادگی‌های لازم را  فراهم می‌کنیم تا بیشترین لذت را از سفر خود داشته باشیم. بدیهی است که برای موضوع مهمی مانند وام (1) مسکن هم باید از آمادگی‌های لازم برخوردار باشیم. استرسِ تست وام مسکن (mortgage stress test) یک راه آماده شدن برای بدترین حالت ممکن است که حالا به یک الزام قانونی در کانادا تبدیل شده است.  

استرس تست چیست؟

استرس تست در امور مالی یعنی آماده شدن برای بدترین سناریوی ممکن یا به بیان ساده‌تر «آماده شدن برای بدترین حالت ممکن». یعنی بیاییم قبل از سرمایه‌گذاری یک سناریوی نامطلوب را مدل‌سازی کنیم. برای نمونه می‌توان به اندوختۀ‌ مالی در حساب پس‌انداز بازنشستگی (RRSP) اشاره کرد. فرض می‌کنیم نرخ بازدهی مورد انتظار سالانۀ شما 5 درصد باشد، در این صورت اگر سرمایه‌گذاری‌های شما هر سال فقط 4 درصد سود داشته باشد چه اتفاقی خواهد افتاد؟ آیا باز هم موجودی شما به اندازه‌ای می‌رسد تا بتوانید در 60 سالگی بازنشسته شوید؟ اگر اینطور نباشد به این معنی است کهRRSP  موردنظر در استرس‌تست مردود شده است. شما می‌توانید از این اطلاعات استفاده کنید تا سرمایه‌گذاری‌های بهتری داشته باشید و از اشتباهات پرهزینه اجتناب کنید.   

استرس‌تستِ وام مسکن راهی است برای تعیین اینکه توانایی مالی شما با توجه به شرایطی که در آن قرار دارید، چقدر است. فرض می‌کنیم درآمد شما کاهش پیدا کرد یا شغل خود را از دست دادید، آیا باز هم توانایی باز پرداخت وام (2) مسکن خود را دارید؟ چه خواهد شد اگر نرخ بهره جهش ناگهانی داشته باشد؟ و یا پول لازم داشته باشید و بخواهید روی خانه وام مجددی (refinance) بگیرید؟ 

این نوع برنامه‌ریزی برای روز مبادا، چند دلیل دارد. اولین دلیل نوسان نرخ بهره است که به دنبال آن قیمت‌ خانه هم دچار تغییر می‌شود. برای یک نمونه از نوسان به آمار انجمن ریل‌استیت کانادا  (3) مراجعه کنید که نشان می دهد متوسط قیمت خانه در کانادا در ژانویۀ 2020 مبلغ 500٬000 دلار بود که افزایشی یازده درصدی  به نسبت  سال قبل نشان می‌دهد. دانستن اینکه با وجود افزایش نرخ بهره شما می‌توانید باز هم از عهدۀ باز پرداخت وام خانه خود برآیید، نکتۀ مهمی است و می‌تواند بر انتخاب شما درنوع خانه‌ای که شما تصمیم دارید بخرید اثر بگذارد.

دربارۀ استرس‌تستِ وام خرید خانه در کانادا

از سال 2018 همۀ خریداران خانه در کانادا که قصد گرفتن یک وام مسکن با نسبت بالا (نسبت ارزش وام به ارزش واقعیِ ملک) (4)  داشتند،‌ شامل استرس‌تست وام شدند – البته اکنون این موضوع شامل همۀ وام‌ها می‌شود. استرس‌تستِ وام مسکن بانک‌ها را ملزم به بررسی توانایی متقاضیان وام برای نرخ بهره ای بالاتر از نرخ بهره  کنونی می‌کند.

حالا بیایید با چگونگیِ این وام بیشتر آشنا شویم. زمانی که تقاضای یک وام مسکن می‌ کنید (از جمله وام مشترک یا joint mortgage ) (5)، به شما یک نرخِ بهره قراردادی پیشنهاد می‌شود که در واقع کمترین میزان ممکن است. در این شرایط بانک پرداخت کننده وام به شما باید بررسی کند که اگر نرخ وام مسکن شما در مدت بازپرداخت افزایش یافت، آیا شما باز هم قادر خواهید بود وام خود را پرداخت کنید.

به همین هدف بانک‌ها توانایی پرداخت مالی شما را به گونه‌ای بررسی می‌کنند که بر اساس نرخ بهره واجد شرایط بودنِ (6) بانک کانادا (Bank of Canada) باشد، این نرخ بهره بر اساس میانگین نرخ ثابت بانک‌های بزرگ کانادا در پنج سال گذشته تعیین می‌شود. اکنون [16 آگوست 2020 – تاریخ انتشار مقاله. م.] نرخ واجد شرایط بودن (qualifying  rate) بانک کانادا 4.79 درصد است.  

این نوع پیش‌بینی یعنی درآمد شما باید به قدر کافی زیاد باشد و بدهیِ فعلیِ شما باید به قدر کافی کم باشد تا بتوانید وام خود را با نرخ بهره بالاتری که به آن اشاره شد، بپردازید. طبیعتا این روش باعث خواهد که مقدار وام مسکنی که به شما تعلق خواهد گرفت کمتر شود.

یک مثال برای استرس‌تستِ وام خرید خانه

بیایید یک مثال از استرس‌تست وام را در نظر بگیریم. فرض می‌کنیم بهترین نرخ وام (7) مسکن در کانادا 2.49 درصد و نرخ واجد شرایط بودن بانک کانادا 4.79 درصد باشد. حتی اگر شما برای پایین‌ترین نرخ‌ها واجد شرایط باشید باز هم بانک طرف شما محاسبات قدرت خرید را برای دو نرخ متفاوت در نظر می‌گیرد:

* 2.49 درصد (نرخ قراردادی – your contracted rate)، و

* 4.79 درصد (نرخ واجد شرایط بودن بانک کانادا-the Bank of Canada qualifying rate).

 بر اساس  محاسبه قدرت باز پرداخت وامی (8)که ما دادید، اگر کسی قصد خرید خانه در تورنتو و گرفتن را وام مسکن دارد، و اگر درآمد سالانۀ اش‌ 100 هزار دلار باشد، ، با فرض 10 درصد پیش‌پرداخت و نرخ وام ثابت پنج سالۀ 2.49 درصد که در ادامه به تدریج طی 25 سال بازپرداخت و مستهلک می‌شود؛ این خریدار با نرخ 4.79 درصد برای خرید خانه‌ای که قیمت آن حداکثر  537٬868 دلار باشد واجد شرایط شناخته می‌شود.

تغییرات استرس‌تست وام خرید خانه در سال 2020

استرس‌تست از زمانی که به جریان افتاد، بارها تغییر کرده است. این مقاله برای انعکاس آخرین تغییرات در استرس‌تست [16 آگوست 2020 – تاریخ انتشار مقاله. م.] به روز رسانی شده است. در اینجا با خلاصه‌ای از برخی تغییرات انجام شده روبرو می‌شویم.

تغییرات اپریل 2020

تغییرات اعلام شده برای استرس‌تست وام مسکن در اپریل 2020 به چگونگیِ محاسبۀ نرخ واجد شرایط بودن از سوی بانک کانادا مربوط می‌شود. به خاطر داشته باشید که هر چه این نرخ بیشتر باشد توانایی وام گرفتن شما کاهش می‌یابد، حتی اگر به شما یک نرخ وام مسکن کمتر پیشنهاد شود.

قوانین سابق دربارۀ نرخ بهره واجد شرایط بودن (qualifying rate) بانک کانادا مبنی بر این بود که این نرخ بر اساس میانگین نرخ ثابت پنج سالۀ‌ بانک‌های بزرگ باشد. از تاریخ ششم اپریل 2020، نرخ واجد شرایط بودن با توجه به میانگین نرخ ثابت 5ساله برای وام‌هایی تعیین شد که برای بیمۀ عدم پرداخت(default insurance) تقاضا داده بودند، این تقاضاها از سوی “شرکت وام و مسکن کانادا” (CMHC) در ابتدای اپریل 2020 دریافت شده بود.  

تغییرِ یاد شده در قوانین به این معنی است که روش محاسبۀ استرس‌تست برای وام‌های بیمه شده و بیمه نشده بسیار مشابه هم می‌شود. نرخ استرس‌تست وام‌های بیمه نشده تقریباً 2 درصد بالاتر از نرخ یک وام مسکن بود. به بیان ساده، کانادایی‌ها با دو درصد بالاتر از نرخ وامی که دریافت می‌کنند، استرس‌تست را خواهند گذراند.

بخش امور دارایی به علت وقوع کووید-19، اجرای این طرح جدید را به عقب انداخت، هر چند انتظار می‌رود که پس از بهبود اقتصادی دوباره به اجرا بیفتد.

تغییرات نرخ واجد شرایط بودن در سال 2020

در طی بحران همه‌گیری، بانک کانادا تلاش می‌کرد تا با سیاست‌های مالی، موتور اقتصاد را روشن کند که در همین زمان ما شاهد کاهش قابل‌توجه نرخ وام مسکن  بودیم. در نتیجه، بانک کانادا تغییر نرخ واجد شرایط بودن را در دستور کار قرار داد.

از اواخر آگوست 2020، نرخ واجد شرایط بودن (qualifying rate) بانک کانادا 4.7 درصد تعیین شد.

چگونه وام خانه خود را «استرس‌تست» کنید

حالا که در مورد تغییرات استرس‌تست صحبت کردیم، چگونه محاسبه کنیم که حداقل مبلغ ماهانه که شما ملزم به پرداخت آن هستید، چقدر است؟ در ادامه دربارۀ این نکته صحبت می‌کنیم.

افزایش نرخ بهرۀ فعلی

دربارۀ‌ مقایسۀ‌ بهترین نرخ وام باید در نظر داشته باشیم که نرخ‌های وام مسکن ممکن است در آینده بالا برود. اگر شما با یک نرخ وامِ متغیر روبرو هستید که به نرخ بهرۀ پایه (prime rate) وابسته است، افزایش نرخ بهره بلافاصله بر پرداخت‌های وام خانه شما اثر می‌گذارد. و اگر شما یک وام مسکن با نرخ ثابت داشته باشید، نرخ پایینِ فعلی شما در طی مدت وام حفظ خواهد شد، اما زمانی که وام شما تمدید شود ممکن است با یک افزایش (9) بهره روبرو شوید.

شاید نشود نوسان نرخ را طی چند سال آینده به طور دقیق پیش‌بینی کرد، اما افزایش دو تا سه درصدی چندان دور از ذهن نیست. برای مثال، اگر بخواهید خانه‌ای را به قیمت 468٬350 دلار بخرید و 20 درصد این مبلغ را وام بگیرید و برای وامی پنج ساله با نرخ ثابت 2.89 درصد، واجد شرایط شناخته شوید، پرداخت ماهانۀ وام خانه شما 1٬752 دلار خواهد بود که چندان بد به نظر نمی‌رسد.

اما چه خواهد شد اگر دورۀ 5 سالۀ وام شما تمام شود و نرخ وام به 5.34 درصد افزایش یابد؟ مطابق با  محاسبات ما، پرداخت ماهانۀ شما به 2٬252 دلار افزایش پیدا خواهد کرد. آیا در حال حاضر می‌توانید از پس پرداخت این مقدار وام مسکن برآیید؟

اگر شما نتوانید از پس آن پرداخت‌ها برآیید، بهتر است وضعیت خودتان را بسنجید. آیا سعی می‌کنید که پیش‌پرداخت بیشتری جمع کنید و از خرید خانۀ فعلی منصرف می‌شوید؟ آیا یک خانۀ ارزان‌تر را انتخاب می‌کنید؟ خودتان باید به نتیجه برسید اما پیشنهاد می‌شود که با بروکر وامِ مسکن خود صحبت کنید و بهترین مسیر را انتخاب کنید.

ریسک نرخ بهره(Interest Rate Risk)

ما یک قسمت برای ریسک نرخ بهره ایجاد کرده‌ایم [لطفاً به صفحۀ منبع اصلی خبر در پایین همین صفحه رجوع کنید. م.]. این قسمت نشان می‌دهد که تراز وام خانه شما بعد از ترم قرادداد وام چگونه است. همچنین شما می‌توانید ببینید با در نظر گرفتن نرخ‌های متفاوت و میانگین‌های گذشته، پرداخت‌های شما چگونه خواهد بود. به هر حال مهم است که در جریان تغییرات نرخ وام مسکن باشیم،‌ هر چند شاید دیگر با دو رقمی شدن نرخ وام روبرو نشویم.

اگر بخواهید سناریو‌های دیگری را برای محاسبات پرداخت وام در نظر بگیرید، می‌توانید نرخ‌های موردنظر خودتان را وارد کنید. قبل از اینکه بخواهید خانه‌ای گران بخرید، می‌توانید این نتایج را با بودجۀ ماهانۀ خودتان مقایسه کنید. اگر هم بخواهید خیلی جدی این محاسبات را در نظر بگیرید بهتر است یک پرینت کامپیوتری از  همۀ نتایج تهیه کنید تا بتوانید بعدها به راحتی به آنها رجوع کنید.   

سخن آخر

مهم است که با تغییرات قوانین وام کانادا به روز باشیم، زیرا این تغییرات به طور مستقیم بر سود و زیان وام خانه شما اثر خواهند گذاشت. ورای این مسئله، بهترین کاری که می‌توانید انجام دهید تا مبلغ وام مسکن خود را افزایش دهید، این است که پول بیشتری به دست آورید و برای داشتن پیش‌پرداختِ بیشتر پس‌انداز کنید.

همچنین هنگام درخواست وام و شروع استرس‌تست از مشورت با یک  بروکرِ وام  (10) مسکن استفاده کنید. این افراد می‌توانند به شما در دانستن نسبت‌های بدهیِ (11) ایدئال و حداکثر نرخ بهره کمک کنند. همچنین شما را با تغییرات سیاست‌های اخذ وام آشنا می‌کنند که بر مقدار وام شما اثرگذار است.  

مقالات مرتبط: 

قانون گذار بانکی با پیشنهاد منظور کردن نرخ بهره بیشتر برای انجام استرس تست، شرایط را برای دریافت وام مسکن سخت تر می کند

قوانین جدید مربوط به تست استرس وام مسکن به این معنی است که شما اکنون برای خرید همان خانه در تورنتو درآمد بیشتری باید نشان بدهید

 

by Alyssa Furtado            _{(August 16, 2020)}

پانوشت‌ها:

(1) mortgage 
(2) mortgage payments 
(3) Canadian Real Estate Association 
(4) qualifying rate
(5) joint mortgage 
(6) high-ratio mortgage
(7) best mortgage ratr
(8) mortgage affordability calculator
(9) mortagage comes up for renewal
(10) mortgage broker 
(11) debt service ratios

این مطلب به زبان انگلیسی در تاریخ 16 آگوست 2020 در وب سایت ratehub.ca منتشر شده است که توسط گروه مترجمانِ وب‌ سایت آینده ترجمه و منتشر می شود.بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت. لینک مقاله اصلی در پایین صفحه موجود است.

برای اطلاع سریع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید:           https://t.me/AyandehCanada

عبارت‌های کلیدی:
وام مسکن – سود و زیان وام – نرخ بهره – استرس تست – سنجش متقاضیان وام – بازار مسکن – بازار مسکن کانادا- وام مسکن – خرید و فروش خانه – ریل‌استیت کانادا – بازار مسکن ونکوور – قیمت خانه در کانادا – نوسان بازار – وام مسکن – اجارۀ مسکن – فروش ملک – تحلیل اقتصادیبه نقل از: Ratehub