در یک مورد اختلافی، دادگاه عالی به نفع فروشندگان خانه رأی داده و به آنها اجازه داد 20,000 دلار بیعانه پرداخت شده خریداران را پس از امتناع آنها برای نهایی کردن (Closing) معامله ضبط کنند
اگر در مشخصاتِ خانۀ به فروش گذاشته شده به شکل قابل‌توجهی دربارۀ مساحت خانه اغراق شود، آیا خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند؟
در ماه مارچ گذشته، یک دادگاه ویژه به یک مورد اختلاف در این زمینه که میان خریداران و فروشندگان یک خانه بوجود آمده بود، رسیدگی کرد. دادگاه در نهایت به این نتیجه رسید که خریداران به دلیل آنکه از انجام مرحله نهایی معامله (Closing) سرباز زده‌اند، از قرارداد فیمابین تخلف کرده‌اند. این در حالی بود که مغایرتی عمده بین اندازه‌های واقعی خانه و اندازه های منتشر شده از سوی فروشنده وجود داشت.
در جولای 2020، مایکل میشل و ریچارد بورینگ، مشخصات خانه خود در می‌سی‌ساگا را برای فروش در سرویس اینترنتی ام.ال.اس. (Multiple Listing Service) قرار دادند. در این مشخصات آمده بود که مساحت این خانه 2500 تا 3000 فوت مربع است. طبق اظهار فروشندگان در دادگاه، مشخصات ارائه شده امکان دسترسی به تصاویر خانه و جزئیات آن را برای کلیه ریلتورها فراهم می‌کرد. فروشندگان در دادگاه گفتند که یک بروشور بازاریابی، یک گزارش بازرسی فنی ساختمان انجام شده قبل از لیستینگ و یک نقشه حاوی متراژ دقیق هر اتاق نیز در دسترس ریلتورها قرار گرفته بود.
بروشور بازاریابی همچنین به کسانی که برای بازدید ملک مراجعه می‌کردند ارائه می‌شد و در آن مساحت ناخالص خانه 2155 فوت مربع در بالای سطح زمین و 665 فوت مربع در زیر زمین درج شده بود. در بروشور تاکید شده بود که «خریدار باید اندازه‌ها را کنترل کند.»
در 11 آگوست 2020، امرجوت و چاند لامبا، از خانه بازدید می‌کنند و توافقی را امضا می‌کنند که خانه را بدون هیچ شرطی به قیمت 1.2 میلیون دلار بخرند و پیش‌پرداختی به مبلغ 20٬000 دلار پرداخت می‌کنند. امرجوت لامبا یک ریلتور است که در می‌سی‌ساگا فعالیت می‌کند.
لامبا ادعا کرد که قبل از انجام توافق برای خرید خانه هیچ اطلاعاتی که نشان دهد مساحت صحیح خانه چقدر است، در اختیار او قرار نگرفته است. از طرف دیگر فروشندگان ادعا می‌کردند که امکان دسترسی به نقشه‌های خانه و بروشورها برای همۀ ریلتورها فراهم شده بود.
بعد از امضای توافق خرید، لامبا متوجه شد که مساحت خانه درج شده در برگه MLS با آنچه که در نقشۀ خانه مشخص شده، تفاوت دارد. تفاوتی که بین دو اندازه‌گیری وجود داشت دست کم 345 فوت‌مربع بود؛ تفاوتی که از نظر خریداران «شوکه‌کننده» محسوب می‌شد.
فروشندگان، اسناد قرارداد نهایی (closing documents) را به موقع آماده کرده و تحویل دادند، اما خریداران از پرداخت باقیماندۀ مبلغ خرید امتناع کردند.
در ژانویۀ 2021، طرفین معامله برای اقامۀ دلایل خود روبروی قاضی میشل دوی (Michael Doi) در دادگاه ویژه نشستند. فروشندگان خواهان ضبط 20٬000 دلار پیش‌پرداخت خریداران به نفع خود بودند و خریداران از دادگاه تقاضای لغو توافقنامه خرید را داشتند.
دغدغۀ اصلیِ دادگاه این بود که تصمیم بگیرد آیا خریداران می‌توانند به این علت که مشخصات خانۀ درج شده در برگه MLS با مساحت خانه مغایرت دارد، معامله را فسخ کنند.
قاضی این پرونده در تصمیم خود در 31 مارچ به نفع فروشندگان رأی داد.
براساس قانونی که در این حیطه جاری است، قرارداد در زمانی می‌تواند فسخ شود که آنچه تحت عنوان «تحریف اساسی واقعیتِ» (material misrepresentation) نامیده می‌شود، رخ دهد و باعث گمراهی خریداران برای عقد قرارداد شود. برای آنکه تحریفی در قانون تحت عنوان «اساسی» (material) شناخته شود، این تحریف باید به موضوعی در قرارداد مرتبط باشد که آن موضوع از دیدگاه یک شخصِ منطقی مرتبط به تصمیم‌گیری و انجام معامله به نظر برسد، اما این تحریف خود نباید تنها دلیل ترغیب به انجام اقدام صورت گرفته باشد.
معمولاً قاضی این تصمیم را با توجه به تحلیل خود از فاکت‌های موجود می‌گیرد، یعنی فاکت‌هایی “که در دادگاه از همۀ اوضاع و احوال قضیه و شواهد موجود استنباط می‌شود.”
در این دادرسی ، قاضی دوئه چنین حکم داد که اگرچه خطای موجود در لیست MLS ناچیز نبوده اما این مغایرت یک تحریف اساسی واقعیت (material misrepresentation) که می توانسته بر تصمیم خریداران برای خرید خانه تأثیر بگذارد نبوده است.
نهایتا فروشندگان سپرده خریداران را به نفع خود ضبط کردند.
By Bob Aaron
Wed., April 28, 2021
این مطلب توسط گروه مترجمانِ وب‌سایت آینده تهیه شده است؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت.
برای اطلاع سریع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید: https://t.me/AyandehCanada
عبارت‌های کلیدی:
بازار مسکن – بازار مسکن کانادا- خرید و فروش خانه – فسخ قرارداد – جریمه فسخ – ریل‌استیت کانادا – قوانین مسکن در کانادا – قیمت خانه در کانادا – نوسان بازار- اجارۀ مسکن – فروش ملک – تحلیل اقتصادیبه نقل از: Toronto Star
مطلب قبل