قانون گذار بانکی با پیشنهاد منظور کردن نرخ بهره بیشتر برای انجام استرس تست، شرایط را برای دریافت وام مسکن سخت تر می کند
دفتر ناظر بر موسسات مالی (OSFI) تغییراتی را برای اوایل سال 2020 در نظر گرفته بود که اجرای آن با شیوع کووید-19 به تاخیر افتاد.
بالاترین مقام قانون‌گذار بانکی کانادا پیشنهاد کرده است درصد بهره مورد استفاده در محاسبات استرس تست وام مسکن به 5.25% یا 2% بالاتر از نرخ بهره بازار (اگر از 5.25% بیشتر باشد) افزایش یابد.
این افزایش نسبت به بهره 4.79 درصد که در حال حاضر نرخ متوسط پنج ساله بزرگترین وام دهندگان کانادایی است، جهشی قابل توجه محسوب می‌شود.
تغییراتی که روز 5 آوریل توسط OSFI اعلام شد به این معنی است که فارغ از نرخ بهره‌ی وامی که متقاضیان موفق به دریافت آن می‌شوند، آنها باید ثابت کنند که توانایی بازپرداخت وام خود را با نرخ بهره تعیین شده بالاتر، دارند.
این مقررات جدید، گرفتن وام مسکن را دشوار می‌کند، سبب کاهش تعداد متقاضیان واجد شرایط دریافت وام می‌شود و در نهایت باعث کاهش فشار تورمی بر روی قیمت مسکن در کشور خواهد شد.
این نهاد نظارتی اعلام کرده که تا هفتم ماه مه در انتظار تاییدیه ذینفعان درباره پیشنهاد خود خواهد بود. قرار است این مقررات جدید از ابتدای ماه ژوئن برای وام‌های فاقد بیمه به اجرا گذاشته شود.
این مقررات که در بازار مسکن با نام استرس تست شناخته می‌شود، از اوایل سال 2018 به اجرا درآمد و باعث کاهش تقاضا در بازار داغ املاک در آن زمان شد – اگرچه اعلام آن در اواخر سال 2017 باعث به دست و پا افتادن خریداران دقیقه نودی شد که می‌خواستند قبل از شروع اجرای این مقررات، صاحب خانه شوند.
همین که در ابتدا سال 2018 با به اجرا درآمدن این مقررات، اغتشاش بوجود آمده در بازار مسکن از میان رفت.
این مقررات که بصورت رسمی با عنوان دستورالعمل B-20 شناخته می‌شود، به جنبه‌های مختلفی می‌پردازد. اما اساس آن در یک اصل خلاصه می‌شود:
وضعیت مالی متقاضیان دریافت وام مسکن باید با نرخ بهره‌ای بسیار بالاتر از آنچه که در زمان دریافت وام مسکن در بازار تعیین شده، بررسی گردد.
نرخ بهره‌ای که باید در هنگام بررسی وضعیت درخواست‌کننده وام مورد استفاده قرار می‌گرفت دو درصد بیشتر از نرخ بهره وام پیشنهادشده به درخواست‌کننده و یا نرخ متوسط ثابت 5 ساله در بانک‌های بزرگ کانادا تعیین شده بود.
از آنجا که در طول مدتی که از فعال شدن مقررات استرس‌تست می‌گذرد (بهار 2018) نرخ‌های بهره واقعی تقریبا همواره بیش از دو درصد کمتر از نرخ متوسط پنج ساله بوده‌اند، عملا در طول این مدت نرخ متوسط پنج ساله، نرخی بوده که اکثر متقاضیان وام‌های فاقد بیمه وضعیت مالی‌شان با آن نرخ سنجیده می‌شده است.
بررسی یک مثال عددی
در حال حاضر، متوسط نرخ بهره پنج ساله بانک‌های بزرگ 4.79 درصد است، اما با کمی جستجو یافتن وامی با نرخ بهره‌ای به میزان نصف این مقدار، یعنی کمی بیش از دو درصد، کار سختی نیست.
نگاهی به ارقام زیر نشان می‌دهد که به چه سادگی ممکن است گرفتاری مالی درست شود!
با نرخ بهره دو درصد، یک وام 25 ساله با مبلغ 300000 دلار، ماهانه 1270 دلار هزینه دارد. اما اگر نرخ بهره به 4.79 درصد، یعنی نرخی که همین حالا برای نرخ متوسط پنج ساله تعیین شده است، افزایش یابد به مبلغ قسط ماهانه تقریباً 500 دلار در ماه اضافه می‌شود. دراین صورت مبلغ قسط ماهانه به 1،709 دلار افزایش می‌یابد.
این روزها نرخ بهره وام مسکن از هر زمانی کمتر است
اگر نرخ‌های بهره‌ی وام افزایش یابند و دوباره به مقادیر سال‌های گذشته برگردند، مبلغ اقساط ماهانه وام‌های مسکن بصورت انفجاری افزایش خواهند یافت
این به معنی تقریباً 35 درصد افزایش در هزینه‌های ماهانه وام گیرنده خواهد بود.
با 5.25 درصد، نرخ جدیدی که برای محاسبات استرس‌تست در نظر گرفته شده، مبلغ قسط ماهانه به 1788 دلار می‌رسد. اگر بررسی‌ها نشان دهند که فرد متقاضی وام توانایی بازپرداخت اقساط با نرخ بهره بیشتر را ندارد، نتیجه استرس تست او منفی بوده و وام دهنده اجازه‌ی اعطای وام به او را نخواهد داشت.
کووید 19 برنامه را تغییر داد
تا قبل از آغاز همه‌گیری، OSFI در نظر داشت معیارهای جدید دیگری نیز برای استرس‌تست تعیین نماید، اما شیوع کووید 19 موجب برهم‌خوردن این برنامه‌ریزی شد.
مطابق اعلام صورت گرفته، علاوه بر افزایش نرخ بهره در محاسبات استرس‌تست، این سازمان قصد دارد سالیانه حداقل یکبار این نرخ را مورد بازنگری قرار دهد تا از سازگاری آن باتوجه به ریسک‌های موجود، اطمینان حاصل کند.
اقدام جدید OSFI در حالی انجام می‌شود که میانگین قیمت یک خانه در کانادا در دوره یکساله منتهی به پایان فوریه، 25 درصد افزایش پیدا کرده است.
این بالا رفتن قیمت باعث افزایش انتظارات از قانون‌گذاران شده است تا با دخالت خود اطمینان حاصل کنند که وام‌دهندگان در آینده در بازپرداخت وام‌های خود دچار مشکل نخواهند شد.
مطابق آنچه OSFI در بیانیه‌ای اعلام کرده، وضعیت کنونی بازار مسکن در کانادا این پتانسیل را دارد که مخاطرات مالی وام‌دهندگان را افزایش دهد. به‌همین‌خاطر این سازمان اقدامات پیشگیرانه‌ای را انجام می‌دهد تا بانک‌ها به انجام سخت‌گیری‌های لازم در هنگام اعطای وام، ادامه دهند.
در حالی که هدف OFSI اطمینان از ثبات سیستم برای بانک‌ها و نه برای وام گیرندگان است، جیمز لایرد، یکی از بنیانگذاران وب سایت Ratehub.ca و رئیس کارگزاری وام مسکن CanWise Financial، می‌گوید در نهایت این اقدام می‌تواند به نفع خریداران مسکن نیز تلقی شود.
لایرد می‌گوید این تغییر در کوتاه مدت، فرآیند دریافت وام را برای افرادی که اولین بار است اقدام به خرید خانه می‌کنند، سخت‌تر می‌کند. او همچنین اشاره می‌کند که در صورت اعمال این مقررات جدید در ماه ژوئن، قدرت خرید خریداران در حدود 5 درصد کاهش می‌یابد.
“با این حال، اگراین سیاست تاثیر مورد انتظار را در زمینه کند کردن روند افزایش قیمت ملک بگذارد، ممکن است اجرای آن در بلند‌مدت به نفع کسانی که برای اولین بار خانه می‌خرند نیز باشد.”
شری کوپر، اقتصاددان ارشد در مراکز اعطای وام Dominion می‌گوید این اقدام ممکن است در دراز مدت باعث ترکیدن حباب اقتصادی شود اما در کوتاه مدت این امکان وجود دارد که بازار داغ بهار امسال با اجرای این مقررات، داغ‌تر از قبل شود.
“اینها همه گواهی بر این است که خرید مسکن در بهار شتاب بیشتری خواهد گرفت و انگیزه‌ای است برای وام‌گیرندگان تا قبل از اول ژوئن معامله خود را انجام دهند”. او همچنین اضافه می‌کند:” این اقدام OSFI با افزایش میزان تقاضا درست مشابه آنچه در قبل از ژانویه 2018، زمان شروع اجرای دستورالعمل B-20، اتفاق افتاد باعث داغ شدن بازار مسکن در فصل بهار خواهدشد.”
مقالات مرتبط :
استرس تستِ وام مسکن به زبان ساده
قوانین جدید مربوط به تست استرس وام مسکن به این معنی است که شما اکنون برای خرید همان خانه در تورنتو درآمد بیشتری باید نشان بدهید
این مطلب توسط گروه مترجمانِ وب سایت آینده تهیه شده است؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت.
برای اطلاع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید: https://t.me/AyandehCanada
***به نقل از: cbc.ca
مطلب قبل