قیمت ریل استیت کانادا آنچنان به سرعت افزایش یافت که مزایای نرخ بهره پایین را از بین برد
قبل از همه گیری، فروش املاک و مستغلات در کانادا با رشد قیمتی استوار همراه بود. هنگامی که همه گیری شروع شد، کاهش نرخ ها قدرت مالی مردم برای خرید مسکن را بطور افزایش داد و گرفتن وام برای خرید خانه را برای عده زیادی مقرون به صرفه کرد. این اتفاق آنچنان تقاضا را زیاد کرد و قیمت ها را بالا برد که اکنون دیگر نرخ بهره پایین مزیت خود را در برابر افزایش قیمت ها از دست داده است
هنگامی که نرخ بهره در ابتدای همه گیری کاهش یافت، کانادایی ها در موقعیتی عالی برای خرید خانه قرار گرفتند و «شاخص قدرت مالی مردم برای گرفتن وام و خرید مسکن» که همواره توسط بانک مرکزی کانادا اعلام می گردد به بهترین سطح خود در طول ده سال گذشته رسید. با بالاتر رفتن قدرت خرید و کاهش هزینه های گرفتن وام مسکن، خانوارها توانستند وام مورد نیاز خود را راحت تر و ارزان تر تأمین کنند. معمولا چنین اتفاقی باعث افزایش تقاضا در بازار می شود، و البته همزمان با آن باعث می شود که قیمت مسکن هم بالاتر برود. حال اگر نرخ بهره بتواند برای مدت زمان طولانی و به میزان زیادی پایین بماند، شرایطی ایجاد می شود که مزایای ناشی از نرخ پایین بر معایب بالا رفتن قیمت بچربد. اما ریل استیت کانادا مدتی است که از آن شرایط فاصله گرفته است و دیگر پایین ماندن نرخ بهره، مزیت چشمگیری ندارد.
شاخص توانایی خرید مسکن
شاخص قیمت مسکن (HAI) معیار رسمی «قدرت مالی مردم برای خرید مسکن» از نظر بانک مرکزی کانادا (BoC) است. این شاخص آن مقدار از درآمد مردم که که پس از کسر سایر هزینه های زندگی می توانند به خرید مسکن اختصاص دهند مشخص می کند. وقتی این شاخص بالاتر می رود، به معنی آن است که مردم باید قسمت بیشتری از درآمد خود را برای هزینه های وام مسکن اختصاص دهند، یعنی قدرت مالی مردم برای خرید مسکن کاهش می یابد. و برعکس وقتی شاخص کاهش می یابد، بدان معناست که مردم باید مقدار کمتری از درآمد خود را برای تامین مسکن هزینه کنند. به زبان دیگر در حالت دوم توانایی مالی مردم برای خرید مسکن بهبود می یابد.
شاخص قدرت مالی مردم برای خرید مسکن، در بدترین وضعیت خود طی یک دهه گذشته است
آن بخش از درآمد که خانوارها باید از درآمد کل خود جدا کرده و برای تهیه وام مسکن هزینه کنند به بیشترین مقدار خود در طی ده سال گذشته رسیده است. برای سادگی بحث این را از این ببعد «سهم خرید مسکن از درآمد» می نامیم. این سهم در سه ماهه دوم 2021 به 36.3 % درصد درآمد رسید، در حالی که در سه ماهه قبل 34.7 % درصد بود. به عبارت دیگر، اگر کسی الان در کانادا بخواهد برای خرید یک خانه معمولی وام مسکن بگیرد، باید بیش از یک سوم درآمد خود را برای بازپرداخت آن اختصاص دهد. این وضعیت فقط به تورنتو یا ونکوور محدود نمی شود، بلکه به وضعیتی عمومی در سطح کشور تبدیل شده است.
شاخص قدرت مالی برای خرید مسکن در کانادا
«سهم خرید مسکن از درآمد خانوار» برای خرید یک خانه معمولی در سراسر کانادا در نمودار زیر بر حسب درصد در سال های گذشته نشان داده شده است.
هنگامی که همه گیری کرونا شروع شد، نرخ بهره به میزان زیادی کاهش یافت و قدرت خرید مالی خریداران مسکن را افزایش داد. این شاخص به 30% درصد کاهش یافت، یعنی به حدود 6% درصد کمتر از مقدار کنونی آن رسید. اما این روزها اوضاع این شاخص به سرعت در حال بدتر شدن است، بنحوی در آخرین سه ماهه گذشته نسبت به سه ماهه قبل از آن نزدیک به 2% درصد جهش کرده است. کانادا که به مدت ده سال در وضعیت مناسبی از نظر قدرت مالی مردم برای خرید مسکن قرار داشت، در ظرف دوازده ماه گذشته در وضعیتی قرار گرفته که در آن، قدرت خرید مسکن در پایین سطح در مقایسه به دهه گذشته قرار گرفته است.
نرخ بهره پایین، وام گرفتن را مقرون به صرفه کرده و باز پرداخت اقساط آن را آسان‌تر می کند، اما همزمان تقاضا را هم افزایش می دهد
بزرگترین مزیت نرخ بهره پایین، هزینه کمتر برای متحمل شدن بدهی است. در یک دنیای آرمانی بدون تورم، شما با وام گرفتن همان قیمت خرید نقدی یک خانه را پرداخت می کنید، باضافه اینکه مقدار کمتری هم بعنوان سود وام می پردازید. اما وقتی این کار را در شرایط حباب قیمت های مسکن انجام میگیرد، مردم پولی را هم که در سالهای گذشته بتدریج پس انداز کرده اند به عنوان وسیله ای برای جبران افزایش قیمت ها در نظر می گیرند و به بازار سرازیر می کنند. خیلی واضح است که هنگامی که بانک ها با کاهش نرخ بهره به مردم اعلام می کنند که “آنها در آینده از پس بازپرداخت وام های بزرگتر بر خواهند آمد”، افزایش قیمت ها با هجوم مردم برای خرید خانه به بازار، بسیار آسان‌تر روی می دهد. حتی شرایط برای مادر و پدر بسیار آسان تر می شود که وقتی می بینند خانه آنها درحال گران‌تر شدن است، به این فکر بیفتند که با گرو گذاشتن دارایی خود در بانک، استقراض کرده و با تامین پیش پرداخت، به فرزندان خود برای خرید خانه کمک کنند. وقتی تامین وام کم هزینه تر شود، کمتر کسی پیدا می شود که به فکر گرفتن آن نیفتد.
مزایای بدهی ارزان به دلیل افزایش تقاضا از بین رفته است
کاهش نرخ بهره، باید گفت متاسفانه همزمان در جهت تحریک تقاضا در جهت افزایش هم عمل می کند. در مدیریت اقتصاد جامعه، اغلب در دوره های رکود بازار و کاهش مصرف، از این سیاست برای افزایش تقاضای مصرف کنندگان استفاده می شود. مشخص کردن گروهی از خریداران و افزایش کنترل شده اعتبار مالی آنها، اغلب منجر به افزایش تقاضا و بالا رفتن قیمت مسکن می شود. این امر به ویژه هنگامی صادق است که قبل از کاهش نرخ بهره، قیمت فروش خانه قبلا به بالاترین سطح مورد انتظار خود رسیده باشد، آن وقت است که کاهش نرخ بهره مثل ریختن بنزین آتش عمل خواهدکرد.
قبل از همه گیری، فروش املاک و مستغلات در کانادا با رشد قیمتی استوار همراه بود. هنگامی که همه گیری شروع شد، کاهش نرخ ها قدرت مالی مردم برای خرید مسکن را بطور افزایش داد و گرفتن وام برای خرید خانه را برای عده زیادی مقرون به صرفه کرد. این اتفاق آنچنان تقاضا را زیاد کرد و قیمت ها را بالا برد که اکنون دیگر نرخ بهره پایین مزیت خود را در برابر افزایش قیمت ها از دست داده است. با قیمت های افزایش یافته فعلی، دیگر پایین بودن نرخ بهره به معنی قدرت بالای خرید نیست. ممکن است از نظر بعضی ها کاهش بیشتر نرخ بهره اوضاع را کمی بهتر کند، اما چنین اقدامی مثل یک مسکن موقت عمل کرده و در نهایت اوضاع را بدتر خواهد کرد. به ویژه در محیطی مانند امروز که تورم از کنترل خارج شده است.
مقالات مرتبط :
1. عده زیادی از کانادایی ها از پس هزینه های خرید مسکن بر نمی آیند، بعید است این بحران به این زودی بهبود یابد
2. تهیه مسکن در تورنتو با افزایش بی سابقه قیمت ها به موضوعی بحرانی تبدیل می شود
3. حباب قیمت ریل استیت در کانادا در حال تبدیل شدن به یک واگیری است
این مطلب برداشتی است آزاد از مطلب منتشر شده در تاریخ OCTOBER 6, 2021 در منبع زیر که توسط گروه مترجمانِ وب سایت آینده تهیه شده و صرفا جهت آشنایی با نظرات مختلف منتشر می گردد؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت.
برای اطلاع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید: https://t.me/AyandehCanada
***به نقل از: betterdwelling.com
مطلب قبل