نشانه های حباب اجاره املاک در حومه تورنتو
فقط قیمت های خرید و فروش خانه ها نیست که علائم حباب را نشان می دهند بلکه قیمت های اجاره نیز در کانادا دارند همین مسیر را می روند. هزینه اجاره آپارتمان در حومه شهر بسیار سریعتر از داخل شهر در حال افزایش است
فقط قیمت های خرید و فروش خانه ها نیست که علائم حباب را نشان می دهند بلکه قیمت های اجاره نیز در کانادا دارند همین مسیر را می روند. هزینه اجاره آپارتمان در حومه شهر بسیار سریعتر از داخل شهر در حال افزایش است. اقتصاددانان این امر را یکنواخت شدن منحنی “پیشنهاد قیمت-اجاره” (bid-rent curve)می نامند. اساسا این امکان که بتوان به بهای دورتر شدن از امکانات و تسهیلات رفاهی شهری اجاره کمتری پرداخت کرد در حال ناپدید شدن است. مردم از نگرانی آینده حاضرند همین امروز بهای بیشتری بپردازند. وقتی قیمت ها فقط به گمان افزایش های آینده، همین امروز در جهت بیشتر شدن تغییر می کنند، شما با حباب مواجه هستید.
منحنی تقاضا – اجاره
در یک بازار عادی، معمولا قیمت املاک و مستغلات در مناطق نزدیکتر به ناحیه تجاری مرکز شهر (CBD) (central business district)بیشتر است. قیمت بالاتر املاک و مستغلات نیز معمولا منجر به اجاره بهای بیشتر می شود. این منطقی است زیرا معمولا ناحیه تجاری مرکز شهر (CBD) بیشترین امکانات و تسهیلات رفاهی شهری را دارد. محل های دورتر از مرکز شهر معمولا شاهد کاهش قیمتها به دلیل افزایش زمان رفت و آمد هستند. به این منحنی پیشنهاد قیمت-اجاره یا “نرخ تغییر اجاره” گفته می شود.قیمت های بالا و تمرکز یافته در مرکز شهر (CBD) با دور شدن از آن پراکنده تر و کمتر می شود.
زمان های طولانی تری که در رفت و آمد بین منزل و محل کار صرف می شوند در واقع هزینه فرصت هستند حتی اگر از نظر مالی هزینه تلقی نشوند. افراد کم درآمد تمایل دارند هزینه برخورداری از فضای زندگی بیشتر را با وقت و زمان خود پرداخت کنند. در بازارهایی که کارکرد سالمی دارند خانوارها وقت خود را با اندازه ملک مورد استفاده متعادل می کنند.
املاک بزرگ بسیار عالی هستند اما رفت و آمد دو ساعته از منزل به محل کار و بالعکس، انرژی و دل و دماغی برای استفاده از خانه بزرگ باقی نمی گذارد. در مقابل املاک کوچک زیاد ایده آل نیستند اما در عوض خستگی چند ساعت رفت و آمد با اتوموبیل یا اتوبوس را ندارند. معمولا در محیط اقتصادی سالم، مفهوم “به صرفه بودن” می بایستی خود متعادل کننده باشد. در یک بازار متعادل مردم زمان را با هزینه موازنه (trade-off) و انتخاب دلخواه خود را انجام می دهند. این نظریه به صدها سال پیش برمی گردد و کشاورزی یکی از اولین بازارهایی بود که در آن ارتباط بین قیمت زمین و زمان رفت و آمد به آن مورد مطالعه قرار گرفت. این تعادل هنگامی شکسته می شود که انبوه مردم پرجوش وخروش به بازار ریل استیت سرازیر می شوند.
در یک جامعه رقابتی، مردمی که فعال و پرانرژی مشغول کار و زندگی هستند، وقتی ببینند قیمت املاک با سرعت در حال افزایش هستند اصلی ترین نگرانی شان این می شود که نکند از قافله عقب بمانند. دیگر برای حفظ تعادل سبک زندگی وقت و زمانی اختصاص داده نمی شود، زیرا فرصتی برای اینکار وجود ندارد. همه به این فکر می افتندکه ملک و زمین رو به تمام شدن هستند. مردم شروع می کنند فرضیاتی نامطمئن بر اساس حدس و گمانه زنی درباره روند بازار و قیمت ها مطرح کردن، هرچند بطور آگاهانه متوجه این امر نباشند.
فرضیاتی مانند: “به جز تعدادی سرمایه دار پولدار، دیگر هیچ کس قادر به خرید ملک نخواهد بود” یا “این آخرین فرصت است که نسلی می تواند ملکی را بخرد بدون اینکه آن را به ارث ببرد” و یا “قیمت ها دیگر پایین نخواهند آمد، بنابراین خیلی مهم نیست که الان چقدر بپردازم زیرا بعید است که قیمت پایین بیاید و من ضرر کنم”. اینها نمونه هایی از فرضیاتی هستند که معمولا همراه با قیمت های حبابی رایج می شوند. یک فرض مهم که اینطور وقت ها خیلی رایج می شود و در این مقاله درباره آن صحبت می کنیم این است که: ” محل سکونت خیلی مهم نیست، نزدیکی به امکانات و تسهیلات رفاهی شهری هم مهم نیست چون اگر این ملک از دست برود مشابه آن پیدا نخواهد شد”. می خواهیم همین فرض را بررسی کنیم. یک استاد اقتصاد زمین این وضعیت را به طور خلاصه چنین توضیح داده است که “در وضعیت حباب مسکن یک مساله مهم این است که قیمت املاکی که امکانات و تسهیلات رفاهی شهری کمی دارند افزایش قیمت نسبی بالایی پیدا می کنند.”
قیمت های اجاره در حومه تورنتو سریعتر از خود شهر افزایش می یابند
شواهدی از افزایش سریعتر قیمت های اجاره در حومه تقریباً همه شهرهای مهم وجود دارند. قبلا درباره حضور این روند در قیمت خرید و فروش مسکن در تورنتو صحبت کرده ایم، بنابراین بیایید امروز به قیمت های اجاره نگاهی بیندازیم. به طور خاص، اجاره های خانه های یک خوابه در شهر تورنتو و منطقه اطراف آن را بررسی می کنیم.
در طول سال گذشته وضعیت به این شکل بوده است که در 5 کیلومتری مرکز شهر تورنتو، میانگین قیمت در ماه می در مقایسه با سال قبل، 12.05 درصد کاهش یافت. اما هرچه بیشتر فاصله می گیریم می ببینیم که اگرچه اجاره کاهش یافته اما میزان کاهش آن کمتر بوده است. در نهایت، پس از فاصله 40 کیلومتری از مرکز شهر تورنتو، قیمت اجاره به طور پیوسته افزایش می یابد.
میانگین قیمت اجاره در تورنتو بر اساس فاصله
درصد تغییر سالانه مربوط به میانگین خانه اجاره ای یک خوابه در ماه می 2021، بر اساس فاصله از مرکز شهر
اضافه بها برای ساکن شدن در نزدیکی امکانات و تسهیلات شهری (amenities) به سرعت کاهش می یابد
سال پیش مبلغ اجاره بها برای ساکن شدن در فاصله دورتر از مرکز شهر تورنتو کاهش مناسبی پیدا می کرد. هرچه از مرکز شهر تورنتو فاصله می گرفتید میانگین قیمت خانه های یک خوابه کاهش می یافت. در ماه می سال 2020 اجاره در 5 کیلومتری مرکز شهر حدود 7.3٪ ارزان تر بود. و معمولا حتی با بیشتر شدن فاصله ارزان تر هم می شد و برای کسانی که در30 کیلومتری مرکز تورنتو خانه ای را اجاره می کردند قیمت ها حدود 22.8٪ کاهش می یافت. و سپس برای املاک واقع در 60 کیلومتری مرکز شهر کاهشی تا حداکثر تا 31.6٪ را در بازار اجاره می شد مشاهده کرد. و نهایتا با ورود به مناطقی با املاک خاص این تخفیف خیلی کاهش می یافت.
کاهش قیمت های اجاره در تورنتو از مرکز شهر
کاهش قیمت یک خانه یک خوابه متوسط در مقایسه با اجاره در ناحیه تجاری مرکز شهر تورنتو (CBD)
این کاهش قیمت ها ها طی سال گذشته به طور قابل توجهی یکنواخت شده‌اند. ماه گذشته، میانگین کاهش برای اجاره هایی در 5 کیلومتری مرکز شهر فقط 3.0٪ در ماه می 2021 بود، یعنی تقریباً نصف کاهش سال گذشته.با سکونت در فاصله 30 کیلومتری از مرکز شهر، اجاره بها تنها 9.8% درصد از مرکز شهر کاهش می یابد. این مبلغ کمتر از نصف مقدار سال قبل است.حداکثر تخفیف در 65 کیلومتری شهر دیده می شود و تنها 15.7٪ است – یعنی برابرتقریبا نیمی از 31.6٪ کاهش قیمت سال گذشته در فاصله 60 کیلومتری مرکز شهر است. می بینیم که تاثیر فاصله از مرکز شهر بر قیمت اجاره، دیگر به اندازه گذشته نیست.
این مسئله شبیه تئوری سرایت و واگیری حباب املاک و مستغلات است که در آن حباب ها به حومه ها گسترش می یابند. بعضی ها افزایش قیمت های اجاره در حومه شهرها را روندی موقت و ناشی از “کار-از-خانه” توجیه می کنند. اگرچه، همانطور که قبلاً ذکر شد، کارشناسان حباب هنوز حباب مبتنی بر شوک را حباب می دانند. قیمت های اجاره مسیر قیمت های مسکن را دنبال می کند و فعالیت حباب آلودی را نشان می دهند. یکنواخت شدن منحنی “پیشنهاد قیمت- اجاره” فقط یکی از عجیب ترین موارد متعددی است که اخیراً مشاهده شده اند. قیمت های اجاره حتی با افزایش تعداد خانه های خالی نیز افزایش یافته اند. مالکین از این واقعیت که مردم فکر می کنند دیگر توانایی خرید خانه نخواهند داشت استفاده می کنند. خالی نگه داشتن املاک در حالیکه ارزش آنها افزایش می یابد، نکته قابل توجه دیگری است و مالکین بزرگ امیدوارند که اجاره ها با توجه به ارزش بالای املاک تعدیل شوند.
وقتی بازار ریل استیت دچار حباب شود، دیگر قیمت های ذاتی مهم نخواهند بود. امکانات و تسهیلات شهری مهم نخواهند بود. تعداد خانه های خالی مهم نخواهند بود. تنها چیزی که مهم خواهد ماند این است که نفر بعدی چقدر مایل خواهد بود برای آن بپردازد.
مطالب مرتبط :
مهاجرت عظیم: تقریبا 70 هزار نفر از ساکنین انتاریو در زمان همه گیری به حومه شهر نقل مکان کردند
هنگام بازدید از یک واحد اجاره ای در کانادا، باید به چه نکاتی دقت کنیم؟
کاهش قابل توجه صدور جواز ساختمان در کانادا بدنبال آرام تر شدن بازار
این مطلب برداشتی است آزاد از منبع زیر که توسط گروه مترجمانِ وب سایت آینده تهیه شده است؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت.
برای اطلاع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید: https://t.me/AyandehCanada
***به نقل از: betterdwelling.com
مطلب قبل