حباب قیمت ریل استیت در کانادا در حال تبدیل شدن به یک واگیری است

حباب قیمت مسکن در حومه معمولا به معنای شکاف بزرگتری میان قیمت و ارزش ذاتی در مقایسه با مرکز شهر است.

(این مقاله حدو سه هفته پیش در تاریخ 18 ژوئن در منبع انتهای منتشر شده است و با توجه به اطلاعات مفید آن ترجمه و منتشر می شود.م.)

قیمت های املاکی که حتی خارج از بازارهای حبابی ریل استیت کانادا واقع شده اند بسیار سریعتر از قیمت های املاک واقع در شهر رشد می کنند. این نمونه بارز حباب است و از آن به عنوان “واگیری حباب مسکن” یاد می‌شود. در مقاله‌ای با عنوان واگیری حباب مسکن از مرکز شهر به سمت حومه، سه پژوهشگر تایوانی‌الاصل مدعی شده‌اند که حباب‌ها از مرکز به سمت خارج از شهر در حال گسترش هستند. این حباب‌ها سرمایه‌گذاران وتوسعه دهندگان (developers) را به دنبال “معاملاتی” در خارج از محدوده شهر می رانند که خود این اتفاق هم به نوبه خود سبب بالا رفتن بیشتر قیمت‌ها می‌شود. نتیجه این روند، حبابی شدن بیشتر  قیمت‌ها در حومه خواهد بود. با نگاهی به داده‌های ریل استیت در کانادا کاملا مشهود است که این اتفاق هم اکنون در حال روی دادن است.

واگیری حباب مسکن

معمولا قیمت مسکن از یک هاب مرکزی یا یک شهر بزرگ به اطراف آن سرایت می‌کند. این واقعیتی جا افتاده است. تازه در سال 2017 بود که پژوهشگران متوجه شدند که حباب‌ها نیز درست همین مسیر قیمت را طی می‌کنند. البته هنوز هم اغلب این پدیده با گسترش ارزش ذاتی (spread of fundamentals) اشتباه گرفته می‌شود.

هنگامی که چنین اتفاقی رخ می‌دهد به آن “واگیری حباب” (bubble contagion)می‌گویند که بی شباهت به واگیری ویروسی نیست که در آن فرد مبتلا افراد مجاور خود را مبتلا می‌کند. این قضیه هم مانند بیماری از فردی به فرد دیگر منتقل می شود اما افراد به جای بیمار شدن معمولی فکرشان به این سمت این نتیجه گیری می رود که یک خانه ییلاقی بنگالوی فرسوده (a teardown bungalow) دو میلیون دلار ارزش دارد.

اگر روی روانشناسی حباب دقیق شویم خواهیم دید که چنین طرز تفکری برای دارنده آن بسیار هم قانع کننده است. پروفسور جین-پال رودریگ ذهنیتی را که تحت تاثیرحباب شکل می گیرد (bubble mindset) به چهار مرحله تقسیم‌بندی می‌کند:

•   پنهانکاری (stealth)، هنگامی که پول هوشمند شروع به انباشت در یک موقعیت بازار (position) می‌کند و دست به ریسک های بزرگ می زند؛ 
• آگاهی (awareness)، هنگامی که موسسات سرمایه‌گذاری شروع به مطلع شدن و توجه به فرصت موجود می کنند؛
• هیجان و شیدایی (the mania)، هنگامی جماعت زیادی به دنبال موسسات داخل گود می شوند قیمت‌ها حقیقتا شروع به پرواز می‌کنند و پول هوشمند شروع می کند باچرخشی زیرکانه از دور بازی خارج شدن؛
•  ترکیدن حباب (the blow off)، زمانی است که مردم ناتوان از تصمیم گیری شده و از دست زدن به دارایی‌های خود وحشت می‌کنند و در همان حال با حیرت زیاد باخت های مالی سایرین را تماشا می کنند.
  
  نظریة واگیری حبابی، ساختار و بافت منحصر به فردی برای حباب ریل استیت قائل است. در بازار ریل استیت برخلاف بازار بورس، مردم نمی‌توانند فقط با خریدن تعداد اندکی سهام وارد بازار شوند. در بازار ریل استیت برعکس بازار سهام، یا باید یک خانه کامل خریداری کنند و یا اگر پول شان کم است باید با سرمایه‌گذاران دیگری شریک شوند تا بتوانند ملکی بخرند. وقتی کار بجایی می رسد  که قیمت‌ها بقدری بالا می‌رود که دیگر فقط 5% مردم  قدرت خرید داشته و از عهده خرید ملک بر می آیند، افرادی با قدرت خرید کمتر که می‌خواهند ریسک کنند دیگر نمی‌توانند وارد بازار  شوند.
  
  مراحل اصلی حباب در یک دارایی
  
  
  نتیجه این است که توجه سرمایه‌گذاران مشتاق به حومه جلب می شود، و بعد بدنبال آنها دست اندرکاران توسعه ریل استیت (developers) هم که همواره دنبال سرمایه گذاران روان هستند جذب املاک حومه می شوند. پژوهشگران حرکت رفتار حبابی را از مرکز شهر جدید تایپِه در تایوان به حومه شهر مشاهده کردند. جریان انتقال پول نشان می‌داد که حباب بزرگتری در مقایسه با آنچه در خود شهر وجود داشت در حال شکل گیری بود. حباب قیمت مسکن در حومه معمولا به معنای شکاف بزرگتری میان قیمت و ارزش ذاتی در مقایسه با مرکز شهر است.
  
  قیمت‌های ریل استیت کانادا در وضعیت حبابی هستند
  
  ریل استیت کانادا دچار حباب قیمت شده است و این تنها نظر من نویسنده نیست، بلکه نظر برخی  مالی نیز چنین است. بانک کانادا (BoC) نیز نظر مشابهی را ارائه داده است اما حباب‌ها را به تورنتو، هامیلتون و مونترال محدود کرده است.
  
  صندوق بین المللی پول(IMF) نیز تخمین می‌زند که برخی شهرها افت بزرگی برای رسیدن به قیمت‌های ذاتی خود نیاز دارند: تورنتو (28%)، ونکوور (15%) و هامیلتون(6/26%). دیگر بهتر است  از این مجادلات بگذریم و بپذیریم که حباب همانقدر واقعی است که سوء مدیریت مسئولین واقعی است. 
  
  واگیری حباب مسکن به سراسر کانادا گسترش می یابد
  
  پژوهش بانک کانادا(BoC) یک چیز دیگر را هم  نشان می‌دهد و آن اینکه که واگیری حباب مسکن  از مدت پیش شروع به گسترش کرده است. آنان دریافتند که در سه ماهه چهارم 2020، خانه‌هایی که در یک کیلومتری مرکز شهر تورنتو قرار داشتند، در سه ماهه چهارم 2020 نسبت به سال قبل در هام موقع 1.9% رشد قیمت داشته‌اند.و اگر فاصله 30 کیلومتری از مرکز شهر را بررسی کنید دیگر رشد دو رقمی سالانه قیمت مسکن امری نرمال به نظر می رسد. در فاصله 64 کیلومتری مرکز شهر، رشد سالانه قیمت به 19% هم می‌رسد. هم اکنون در تورنتو بانک‌ها به متقاضیان وام هشدار می دهند که آیا واقعا مطمئنید که واقعا ملک خارج از شهر را می‌خواهید بخرید؟ زیرا ممکن است در همانجا گیر بیفتید.
  
   قیمت های ریل استیت از مرکز شهر تورنتو
  درصد تغییر سالانه در قیمت مسکن تورنتو برحسب فاصله از مرکز شهر
  

به طور مشابه قیمت مسکن در خارج از ونکوور نیز بسیار سریعتر از خود شهر در حال افزایش است. در سه ماهه چهارم 2020، افزایش قیمت سالانه خانه‌هایی که در یک کیلومتری مرکز شهر قرار داشته‌اند 1.3% بوده است. در فواصل 40 تا 60 کیلومتری از مرکز شهر، رشد قیمت همواره بالاتر از خط مبنای روند بوده است.

قیمت های ریل استیت از مرکز شهر ونکوور
درصد تغییر سالانه در قیمت مسکن ونکور برحسب فاصله از مرکز شهر


در هر حبابی که شکل می گیرد خریداران خانه برای دستیابی به” فضای بیشتر” به سمت حومه گسیل می شوند

هر چند همه گیری رفتارهای خریداران را تغییر داد، اما این بار در باره ریل استیت اوضاع ممکن است فرق کند. پژوهشگران می‌گویند”…شوک غیرطبیعی تقاضا بعنوان حباب تلقی می شود.” به عبارت دیگر، این اصلا دلیل محکمی نیست که بگوییم که بعلت نرخ پایین بهره،  یک باره همه مردم تصمیم گرفته اند خانه‌ بخرند. افزایش قیمتی که ناگهانی است و بر مبنای تغییر قیمت‌های ذاتی در بازار محل مورد بررسی ایجاد نشده باشد حرکت معقول قیمتی به شمار نمی‌آید. ایضا، ” من باید 20% بیش از قیمت درخواست شده بپردازم، زیرا 72 نفر دیگر نیز چنین پیشنهاد داده‌اند.” اگر فردی چنین عمل کند، اسم آن را حباب قیمتی نمی‌گذارند. اما اگر همه فکر کنند که کار این فرد نرمال است، آنگاه باید گفت حباب قیمت شکل گرفته است.

به علاوه،  روایت حومه شهری “این بار فرق می‌کند” قبلا نیزچندین بار شنیده شده است. در حباب مسکن تورنتو که در اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 شکل گرفت، مقاله‌ای درGlobe and Mail با عنوان “رشد در تورنتو از مرکز به سمت خارج حرکت می‌کند” در تاریخ 15 می سال 1989 به چاپ رسید. در این مقاله، نویسنده خاطر نشان کرد که مردم به دلیل “اجاره بهای بالا، مشکلات ترافیکی و محدودیت در توسعه مرکز شهر تورنتو” از شهر فرار می‌کنند. سپس قیمت‌ها برای همیشه بالا رفت و مردم بازگشت به تورنتو را متوقف کردند زیرا همچنان از پس مخارج آن بر نمی‌آمدند. باورکردنی  نیست ولی  قیمت ها افت کردند و تا دهه 2010 به حدود ارزش‌ ملک ها برنگشتند.

در ابتدای حباب دهه 1980، قطعه‌ای با عنوان “خانه بزرگتر و بهتر، پناهگاه خانواده در اوقات سخت” در روزنامه تورنتو استار منتشر شد. در این قطعه نویسنده می‌گفت که سوانح جهانی مردم را وامی‌دارد که به دنبال خانه‌های بزرگتر در حومه بگردند. در همین زمان ها بود که به ناگهان داشتن اوقات خانوادگی بیشتر و فضای باز بزرگتر مورد علاقه واقع شد.

اینها موضوعات جدیدی نیستند. اینها دقیقا همان توجیهاتی هستند که افرادی که تحت تاثیر حباب قرار گرفته اند بروز می دهند. انسان ها روبات نیستند و می‌توانند غیر منطقی بوده و اعمال غیرمنطقی انجام دهند. اگر چه سیم کشی مغزشان به گونه‌ای شکل گرفته باشد  که این موضوعات را توجیه کنند.

کانادا درست خلاف کاری را انجام می‌دهد که برای توقف گسترش واگیری حباب باید انجام شود

همانند هر واگیری دیگر، ترکاندن حباب از همان ابتدا و با سرعت هر چه بیشتر، بهترین راه حل است. پژوهشگران دریافته‌اند که اگر قیمت‌ها در شهری بالا رود، فعالیت کنترل کننده بازار، میزان تخریب را محدود میکند. اما اگر این امر به حومه نیز گسترش یابد، موضوع دردسر ساز خواهد شد و احتمال احساس کردن شوک افزایش می‌یابد.

پژوهشگران می‌گویند” برای پیشگیری از بروز بحران اقتصادی به دلیل ترکیدن حباب مسکن، بانک مرکزی بایستی اقدامات سختگیرانه‌تری را در حومه شهر ها به اجرا درآورد. اقداماتی مانند افزایش نرخ بهره وام مسکن، کنترل میزان وام برای کاهش پولی که  به بازار تزریق می شود و محدود کردن مقدار وام‌های ساخت و ساز”.

مطالب مرتبط :

به گفتۀ دیوید رزنبرگ، بازار مسکن کانادا در یکی از بزرگترین حباب ها گرفتار شده است

نشانه های حباب اجاره املاک در حومه تورنتو

---

 این مطلب برداشتی است آزاد از منبع ذکر شده در پایین که توسط گروه مترجمانِ وب‌ سایت آینده تهیه شده است؛ بازنشر آن بدون ذکر منبع مجاز نیست و پیگرد حقوقی خواهد داشت. 

برای اطلاع از تازه ترین اخبار کانادا به کانال تلگرامیِ آینده بپیوندید:           https://t.me/AyandehCanada

***به نقل از: betterdwelling.com